110平10平米的房子要多少钱，装修110平米的房子要多少钱？
针对当前共享面积制度存在的问题，将共享面积计入总计价面积，否则共享面积占20%以上的房屋，共享面积制度的存在依据是什么？
编者按
住房既是民生，也是发展。关系千家万户的切身利益、人民安居乐业、经济社会发展大局、社会和谐稳定。
因此，住房相关话题的热度一直很高，如是否取消共享面积制度、取消预售制度还是标准化、精装修房屋质量问题、社区公共场所使用变化等。
因此，住房相关话题的热度一直很高，如是否取消共享面积制度、取消预售制度还是标准化、精装修房屋质量问题、社区公共场所使用的变化等。与住房相关的每一个问题都影响着人们的神经。
为进一步推进住房保障工作，探索多元化治理体系，法治经纬版自今日起开设住房权益·请注意法治守护专栏发布的一系列调查报告。
110平方米的房子，却发现套房面积只有60多平方米；买房时，销售人员口头承诺的31%共享面积变成了46%……
山东省青岛市民李莉(化名)去年应该开心地收房，但被共享面积带来的问题困住了。维权一年多来，她一直想不通：为什么一公摊，把我一半的房子都摊出去了？”
许多购房者心中都存在李黎的困惑。
2018年4月，李黎购买了青岛某小区总面积110.25平方米的住宅。买房时，原本是建筑行业从业者的李莉特别关注公摊面积，反复向销售人员介绍公摊面积。
据李莉回忆，当时销售人员告诉她，由于社区建筑属于超高层建筑，达到55层，考虑到避难层、电梯高度等因素，共享面积占31%，但实际收房时可能小于此值。
然而，2021年9月，准备收房的李莉目瞪口呆：推开门，映入眼帘的是超厚的墙壁，狭窄的空间，三间小得可怜的卧室。经过测量，她发现实际套房只有61平方米左右，三间卧室中没有一间超过9平方米，主卧甚至不能放下双人床。
李李随后询问了卖方，得知从合同显示的75平方米到她实际测量的61平方米，差异主要反映在墙的厚度上，外墙的一半厚度计入建筑面积。外墙近1米，有一半的面积计算业主的建筑面积。然而，开发商在销售时没有解释，并故意混淆共享、共享系数、共享率、内部建筑面积等概念。各种专业术语堆积，直接头晕，没想到实际的内部面积这么小。”
直到依法维权，李黎才得到口径——社区住房共享面积占46%。这意味着我们花了数百万元买了房子。事实上，近一半不是我们自己住的。如果我一开始就知道这种情况，我无论如何都不会买。”李黎说。
姚女士和李黎同社区买了一套复式上下楼160平方米的房子，结果套内面积只有90平方米左右。
我们只能认栽吗？李莉说，为共享区域花的钱不仅仅是买房时，还有后续的物业费和供暖费。这些消费暗区的存在令人不满。
我国公摊面积制度存在已久。
早在1995年12月1日，商品房销售面积计算和公共建筑面积分摊规则（试行）规定，商品房销售合同应明确规定购房者购买商品房建筑面积，并注明商品房建筑面积（实际建筑面积）和公共建筑面积应合理分摊。2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》再次明确规定，商品房建筑面积由建筑面积和共享建筑面积组成。
那到底什么是共享面积呢？为什么存在？
据河南省律师协会房地产专业委员会主任、北京观涛中茂（郑州）律师事务所主任何宏毅介绍，共享面积制度起源于中国香港。为了扩大市场，降低购房门槛，香港房地产开发商按照公共合同模式将整栋建筑的土地和所有产权按建筑面积的比例分配给所有居民，购房者购买建筑面积。扣除电梯井、大堂、楼梯间、共用墙等占地面积，其余为购房者套内使用面积，由此产生共享制度。
根据有关规定，公共建筑面积由以下两部分组成：一是电梯井、楼梯井、垃圾道、变电站室、设备室、公共大厅、走廊、地下室、值班警卫室等功能服务于整个建筑的公共房屋和管理房屋的建筑面积；二是设置（单元）与公共建筑空间的分隔墙和外墙（包括山墙）墙水平投影面积的一半。我们买的房子不能一个人存在，而是用楼梯、大厅、电梯井等整个建筑的公共区域。这些区域加起来分摊给每个买家，也就是分摊区域。北京康达律师事务所高级合伙人孟丽娜说。
今年准备在北京买房的张力，一个月看了80多套房。从最初对共享面积了解不多到现在，共享面积已经作为重要的参考指标。
共享面积和套内面积不仅仅是一个简单的数字。张力结合自己的看房经历，得出结论，2000年是一个分界点。2000年以前的老房子，尤其是公房，共享率较低，基本保持在15%到20%，而2000年以后的商品房共享率达到25%甚至30%。
他看到一栋建于1993年的房子，建筑面积55平方米，建筑面积46平方米；另一栋建筑面积63平方米的2004年房子只有45平方米。
我很难接受花这么多钱买的房子，可能有近三分之一甚至更多的钱落在自己的房子上。”张力说。
来自北京市海淀区的戴女士建议，除非她别无选择，否则她永远不会考虑共享面积超过20%的房子，因为我不希望我辛苦挣来的钱被看不见摸不着的共享分开。
从事山西省太原市房屋中介的王初原也发现，越来越多的人开始关心共享面积的价值和比例。许多购房者对共享面积有严格的要求，必须低于一定范围，否则无论房子有多好，他们都不会接受。有些人甚至不认为共享面积，认为房子的面积应该是多少，实际的房子发现面积不够认为我们欺骗了消费者。”
为了避免这种混乱，有两种方法，一种是按套定价，包括总价中共享面积的成本；一种是按套内面积定价，不包括共享面积的成本，单独告知这类成本，但最终总价不应有差异，因为共享面积是客观存在的，这两种区别只在于哪一种能更有效地告知消费者相关信息。楼建波说，如果这两个价格不同，开发商就会涉嫌欺诈，问题不在于共享本身，而在于统一的计价方式。
关系到社区业主的权利
在实践中容易引起争议
王初原认为，顾客买房，自然希望自己买的房子大一点，公摊小一点。而商品房共享较小的开发商，也会以此为营销噱头，吸引更多的购房者前来购买。人们更愿意买公摊小的房子。从客户出钱买房的角度来看，开发商如何缩小共享面积？例如，减少走廊宽度，使用较小的电梯间，没有宽敞的大厅，一梯多户等，但这必然会降低业主的生活舒适度。”
据孟丽娜介绍，现行规定对共享面积没有比例限制。房屋共享面积的大小一般与房屋建筑的规划设计是否合理以及房屋的配套设施有关。
一般来说，多层住宅的共享面积约为10%至13%；18层以下的板式住宅共享面积约为13%至15%，点式房地产共享面积多为15%至17%，30层以上的住宅通常约为25%，因为电梯数量增加。孟丽娜说。
孟丽娜认为，在建筑面积确定的情况下，共享面积小意味着买家买房更经济实用。但并非公摊面积越小越好，因为公摊面积太小，社区整体舒适度会降低，很多低公摊都是以牺牲社区质量为代价的。大多数共享面积的社区都是高质量的房地产。共享面积越大，电梯越宽敞，公共区域越广，整个社区也越高档。
除了可能影响舒适度和购房时增加支出外，后续入住后也与业主利益密切相关。
王初原说，以太原为例，当房屋交易时，合同上的交易价格以共享总面积计算，总面积将直接影响物业费和供暖费的计算。业主在购房时承担的共享面积费用包括门厅、走廊、电梯和外墙厚度的一半，但实际上，业主很难主张这些地方的权利，因为他们承担了共享面积的费用。
在孟丽娜看来，共享面积一直包括在物业费、暖气费和精装费中，这在一定程度上给买家带来了额外的负担。如果共享区域是否安装暖气，房地产开发企业有最终决定权，买家无法知道，导致信息不平等。
《商品房销售管理办法》明确规定，建筑面积为独立产权，共享建筑面积为共同产权，买方享有权利，并承担责任。因此，分摊的共有建筑面积由分摊的购房者共有。在实践中，如果所有权不明确，相关共有人或委托业主委员会结合规划图纸和共享部分协议，及时主张共有权。孟丽娜说。
何红艺认为，现实中共享面积的存在导致维权困难，主要涉及业主如何实现共同权利。根据民法典的规定，业主共同决定的事项，由专有部分占三分之二以上的业主和占三分之二以上的业主参加表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主和参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款的其他事项，应当经参与表决专有部分半数以上的业主和参与表决半数以上的业主同意。业主难以达成协议是维权困难的主要原因。
她还提到，在实践中，仍然存在利用共享部分利润的问题，如在共享区域设置广告、停车位等。按照民法典的有关规定，扣除合理成本后，业主共有部分产生的收入属于业主共有。但实际上，实施并不理想。
北京市房地产法学会常务理事、海润天瑞律师事务所合伙人包华建议，如果未来征收房地产税，共享面积制度可能面临更大的问题。
在争议下，取消共享面积的呼声越来越大。在今年的全国两届会议期间，全国政协委员洪阳提出取消共享，认为共享面积缺乏法律依据和制度约束，建议国家取消共享面积，可以将实际共享面积成本计入实际面积，让人们了解支付，放心买房。
作为深受其害的购房者，李莉直言不讳地表示，共享面积制度对购房者不公平，这是一种不透明的消费。一旦消费者发生共享纠纷，就很难通过实测手段确定交付时的准确共享，主要是公共部位面积。她支持取消共享制度，即使房价上涨，我也希望消费清楚，买一平方米，就能有一平方米的生活空间。
那么，目前取消共享面积制度可行吗？
在孟丽娜看来，现阶段取消共享面积制度是不可行的。根据《商品房销售管理办法》，商品房销售可以按建筑面积或建筑面积计价。商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共同建筑面积。因此，商品房无论以何种方式销售，都应体现共享建筑面积。即使按套销售，仍有共享面积。客观存在共享面积，必须由部分或全体买家共享。
所有共享区域将被取消。入住后，共享部分的管理、维护和后续安全责任都是实际问题。如果买方个人无法管理，将影响社区的整体质量和所有业主的权益。孟丽娜说。
首都经济贸易大学教授、北京房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池也认为取消共享面积是不可行的。房改后，我国住房面积计量、房地产证、房地产证的发放以建筑面为基础
单位积累。房价、物业费、暖气费等也是按建筑面积计量的，如果取消共享面积，用面积计量，会给计价标准带来混乱。每平方米的房价、物业费、暖气费都会上涨，反而会引起另一种误解，以为涨价了。
在包华看来，取消分摊并不难，但需要仔细考虑用什么代替分摊。目前，测绘报告中没有房屋使用面积的数据。如果要以使用面积为计价、计费、计税依据，需要对现有房屋进行补充测试。不管有没有足够的人来完成这项工作，如何确定已经装修改造的房屋的使用面积是一件非常复杂和棘手的事情。”
重庆的第一步意味着取消共享面积制度实际上是可行的。根据舒适性和套内面积的综合考虑，开发商可以将成本分摊到套内面积，后期不应计算。何红艺说。
许多受访专家认为，在是否取消共享面积制度方面暂时难以统一，但目前可以从政策层面完善共享面积制度。
针对当前共享面积制度存在的问题，孟丽娜建议完善相关测绘规范，对共享比例提出指导，要求测绘单位提高测绘结果质量，顺利调查错误机制。在销售房屋时，房地产开发企业需要在销售办公室公开测绘结果，并向买方明确分摊原则和部分。必要时，测绘单位也可以接受买方，减少因分摊面积问题引起的购房纠纷。同时，进一步完善商品房销售合同中的相关协议，明确约定分摊面积和产权登记面积的处理方法和违约责任，保护买方的合法权益。
公众特别关心这一点的原因不仅是因为该地区代表了生活是否方便，而且还代表了财产权益的份额和金额。包华建议，房屋销售按使用面积定价，或按总价交易，不按面积单价交易，可以在一定程度上缓解共享面积制度引起的争议。
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