房产证抵押给私人抵押（房产抵押贷款办理流程与详细解读）

由于房地产抵押贷款的限制条件多、知识点复杂、处理过程多、时间长、实际操作方案多，一直受到资深贷款从业者的重视，甚至被认为是贷款从业的核心知识。

许多贷款公司将房地产抵押贷款知识作为新员工入职培训中最重要的环节，因此可以看出房地产抵押贷款知识的重要性。

我以前写过很多大家一起学习。

下面，我将从房地产抵押贷款的申请条件和处理流程两个方面详细介绍相关知识。

为了让更多的借款人和朋友理解，我试着用流行的非行业陈述来解释。如果是贷款同行，不要太啰嗦。

房地产抵押贷款概述

顾名思义，房地产抵押贷款是以借款人或其亲友的房地产作为抵押品申请的贷款产品

由于是抵押贷款，与信用贷款不同，在办理房地产抵押贷款时必须注意三个要素：借款人自身的贷款资格和抵押财产属性，以及目标贷款产品的风险控制条件，只有这样，我们才能更准确、更快地筛选出最佳的贷款计划。

也就是说，贷款申请人不仅要符合目标贷款产品的风险控制条件，还要符合要求。

说白了，一般来说，贷款申请人的贷款资格不仅要符合条件，还要拿出可以抵押给贷款机构的房产。

为了方便您更彻底地了解房地产抵押贷款，我将从不同的维度对房地产抵押贷款进行分类。

A、房地产抵押消费贷款和房地产抵押经营贷款产抵押消费贷款和房地产抵押经营贷款。

1.房地产抵押消费贷款，贷款主体为个人，抵押房地产可归自己或亲友所有，限制贷款用途为：装修、买车、出国、旅游、出国留学、其他耐用品消费等。由于贷款用途的限制，绝大多数银行对此类贷款的限额不到100万元。

2.房地产抵押经营贷款的贷款主体为企业、企业法人或股东、企业法人或股东亲友，贷款的主要用途为企业经营。普通银行房地产抵押贷款产品单笔限额为1000万元，部分银行单笔限额为3000万元。

随着限制政策的实施，大多数银行已经停止批准房地产抵押消费贷款超过100万元。

由于一二线城市大量住房市值远超过100万元，而三四线城市和四线城市大多在100万元左右。因此，在贷款实践中，一、二线城市多以房地产抵押经营贷款为主，三、四线以下城市多以房地产抵押消费贷款为主。

B、根据抵押房地产的不同属性，一般分为住宅抵押贷款和商业房地产抵押贷款。

所谓住宅抵押，就是我们常见的住宅属性商品房，如普通住宅、别墅、70年公寓等；

而商业房地产抵押中的商业房地产则比较宽泛，常见的有厂房、仓库、底商、写字楼、商住公寓、酒店等。

一般普通住宅的抵押率在70%以上，部分特色业务的抵押率甚至可以达到100%。

别墅的抵押率略低，市场上常见的房地产抵押贷款抵押率一般在60%左右，稍高的也在80%左右。

工厂和仓库的一般抵押率只有40%~50%，甚至更低。

商住公寓、写字楼、酒店一般为40%~50%，我见过的最高机构业务只有55%，但利息远高于银行。

在讨论了房地产抵押贷款的分类后，我们应该对房地产抵押贷款有一个粗略的了解。

下面，我们对房地产抵押贷款的处理过程进行了更深入的解释。为了方便起见，我们从贷款申请人的角度进行解释，贷款从业人员可以直接替换为客户。

注：为规范表述，本文所有贷款机构均包括银行和小额贷款公司，而非部分贷款从业人员狭义指小额贷款公司。请注意区分，以防止误解。

房地产抵押贷款处理流程及详细解释

第一步，贷前确认

无论您是申请房地产抵押消费贷款还是房地产抵押经营贷款，您都必须提前确认以下问题。

你的年龄符合要求吗？你的信用信息符合要求吗？你有足够的还贷能力吗？能否提供符合条件的可抵押财产？你的目标贷款金额是多少？你能接受多少贷款利率？你想申请多长时间的贷款？你能接受的还款方式是什么？你的配偶同意其他房地产所有者吗？

如果你对这些问题有明确的答案，你可以提前准备贷款信息。

如果信用记录不良，如逾期、小额贷款或网上贷款数量较多，可以结清，即使找金融机构垫，也必须提前处理，防止贷款机构直接拒绝贷款。

第二步是准备贷款材料

一般来说，房地产抵押消费贷款只需提供个人资料，而房地产抵押经营贷款需提供贷款申请人的个人资料和相关企业资料。

个人材料：

身份证、户口簿、结婚证/离婚证/单身证、收入证、半年银行流水、产权证(房产证、土地使用证)。

注意：

如果抵押贷款不同，即使用亲友的财产申请抵押贷款，还需要提供业主夫妻的相关文件。

企业材料

营业执照、税务登记证、开户许可证、企业简介、法人、股东身份证、简历、公司章程（包括章程、修正案、股东决议）、验资报告、财务报表（前两年今年至本月)、银行流水(半年以上)、完税证明(近三个月)、上下游购销合同等。

如果名下没有关联公司，需要提前注册或转让公司外壳，但由于每个贷款机构对贷款申请人持有或关联企业的时间有不同的规定，必须预留足够的时间。

第三步是确定贷款计划

所谓确定贷款计划，就是选择目标贷款机构。

一般来说，银行利息低、贷款时间长、审计严格、贷款速度慢，一般为15-30个工作日；小型贷款公司利息略高、时间短、审计宽松，但贷款速度快，一般1-7个工作日。

然而，银行和银行之间也存在差异。例如，一些银行更注重高质量的抵押品，而另一些银行更看好借款人的资格。同样，小额贷款公司之间也存在这个问题。

要筛选出最合适的贷款方案，就必须根据自己的贷款资质和贷款产品的限制进行多维比较。

在花了一定的精力之后，无论是通过贷款中介，如果我们成功地匹配了合适的贷款计划，那么我们就可以采取下一步。

第四步是向贷款机构提交信息

这一步相对简单。确认所选贷款机构，直接提交以前准备好的材料。

然后等待贷款机构的初审。初审通过后，将通知您进入下一步。

记住，面对银行客户经理一定不要胡说八道，不管你真正的贷款用途是什么，都要按照上面提到的用途来说。

这个时候不要太真诚，不要把买房、炒股、投资等真正用途全部抖落给贷款机构。

第五步是下户核查和房地产评估

贷款机构将根据贷款申请人提供的房地产地址和企业经营地址进行挨家挨户核实，主要核实房地产证信息和企业经营状况的真实性，并评估房屋价值。一些银行需要委托评估公司拍照并给出评估值。

如果房地产评估价值低于贷款申请人的预期，可以直接拒绝当前贷款机构，选择其他贷款机构。

若通过贷款中介或助贷机构，实际上转让的公司壳体都有一定的经营空间。

到目前为止，你不能写得太露骨，否则可能会有问题。

第六步:签订贷款合同(面签)

如果贷款人在风险控制审查后确定贷款申请人的条件基本满足并通过最终批准，贷款申请人将被通知到指定网点签订贷款合同。

贷款机构和贷款申请人约定贷款类型、贷款金额、利率、贷款目的、还款方式、贷款期限、贷款双方的权利义务、违约责任、纠纷处理等细节。

虽然贷款申请仍可终止，但机构查询次数已增加。

第七步是办理抵押登记

贷款机构签订贷款合同后，将在房地产登记中心(房管所)办理抵押登记手续。

此时，贷款申请人需要准备产权所有人身份证原件和产权证原件。

抵押登记完成后，贷款申请人直接将其他权利证书交给贷款机构，然后等待贷款机构贷款。

第八步，等贷款

贷款流程完成后，贷款机构将根据贷款申请人提供的贷款用途合同规定的账户进行贷款。

企业经营贷款的，贷款申请人可以按照贷款合同办理提款手续，按照合同计划提款一次或多次。

贷款申请人提款时，一般需填写贷款机构统一制定的提款凭证，然后到贷款机构办理提款手续。

贷款机构从贷款提取之日起计算利息。

这是分割线

以上是一般房地产抵押贷款的常规步骤。以下是市场上常见房地产抵押贷款的限制，方便读者估计申请房地产抵押贷款的成功率。

房地产抵押消费贷款申请条件：

借款人22-60岁，抵押人22~60岁；在当地工作稳定，有偿还贷款本息的能力，个人负债率小于70%，个人或夫妻的流量至少是每月贷款的两倍；可提供银行认可的抵押房地产（自有或亲友所有），房地产类型为商品房，产权明确；借款人和房地产抵押人信用调查符合银行要求，无当前逾期记录，两年内无连续三、六等严重逾期情况；贷款年限不超过10年，本息等额或先付息；

房地产抵押经营贷款的基本申请条件：

借款人22-65岁，抵押人22~65岁，通常最高不超过70岁；有偿还贷款本息的能力，个人加企业负债率小于70%，个人加企业流量至少是贷款月供的两倍；企业注册一年以上，新变更需要6个月以上；可提供银行认可的抵押房地产。房地产类型为商品房，房屋年龄不超过40年（大多数银行要求房屋年龄不超过25年），产权明确；借款人、房地产抵押人和企业信用调查符合银行要求，无当前逾期记录，两年内不得有连三累六等严重逾期情况；贷款期限不超过30年，常见的还款方式有：等额本息、先息后本、月息年本等；

内容补充

以上内容仅总结了房地产抵押贷款的基本知识，贷款机构对贷款主体的要求略有不同，例如，房屋年龄、借款人和抵押人的年龄、信用记录中的机构查询记录等，因此不得直接申请上述贷款条件。

如果是新的贷款从业者，最好跟着公司的老人练习两三次，否则死记硬背很难深刻理解。

如果是新的贷款从业者，最好跟着公司的老人练习两三次，否则死记硬背很难深刻理解。

如果借款人的朋友可以参考本文提前进行布局准备，至少要清楚地了解一般的不会惊慌。

#房地产抵押贷款注意事项#

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