案例一:2007年8月,卖方连云港兴旺房地产开发有限公司(以下简称兴旺公司)与买方小连签订商品房(101、102室)预售合同,并向房地产管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。2009年11月,兴旺公司与行政复议申请人小云签订购房协议。同日,小云向兴旺公司支付116.7万元购买101、102间商品房,兴旺公司向小云出具收据。随后,小云装修并居住了上述两栋房子。当两栋房屋具备办理许可证的条件时,小云要求办理转让登记,得知涉案房屋在购买前已以小连名义备案。2021年7月,小云向连云港市人民政府提出行政复议,要求复议机关依法撤销上述两套商品房预售合同的登记备案。同年9月,小云自愿撤回行政复议申请,复议机关决定终止行政复议。
案例二:2014年1月,原告小港作为买卖双方连云港发达房地产开发有限公司(以下简称发达公司)签订了23套商品房预售合同。随后,小港向发达公司支付全部购房款,发达公司向小港出具购房发票,完成商品房预售合同登记备案。小港一直误认为商品房预售合同登记备案与预购商品房预告登记效力一致,因此未与发达公司就预告登记达成相关协议。2021年1月,小港向人民法院提起行政诉讼,要求恢复上述23套房屋的预告登记。2022年3月,人民法院发现涉案23栋房屋未办理预告登记,不支持小港的诉讼请求,判决驳回小港的诉讼请求。
在房地产登记实践中,许多人误认为商品房预售合同登记备案是房地产预告登记。虽然商品房预售合同登记备案和房地产预告登记是行政机关的行政行为,但两者之间存在许多差异。在支持商品房预售合同登记备案的基础上,结合《民法典》、《房地产登记暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》)等有关规定,探讨了两者的区别。
行为性质不同
《城市房地产管理法》第四十五条第二款规定,商品房预售人应当将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。
《民法典》第二十二十一条规定,当事人可以按照约定向登记机关申请预告登记,以保证未来物权的实现。预告登记后,未经预告登记权利人同意处置不动产的,不具有物权效力。预告登记后,债权自房地产登记之日起90日内消除或者未申请登记的,预告登记无效。
由此可见,商品房预售合同登记备案只是商品房开发企业与买方签订商品房预售合同备案,反映房屋签订预售合同的事实和记录,可以有效防止开发企业出售,然后对买方的合法权益发挥一定的保护作用,属于行政行为。该行为不改变商品房预售合同甲乙双方原有的法律关系,对买卖双方的权利义务没有实际影响;房地产预告登记是指房地产产权变更中预告登记权利人与预告登记义务人同意向房地产登记机构申请登记的行为。前者注重备案
二是适用范围不同
《城市商品房预售管理办法》(以下简称《预售管理办法》)第十条规定,商品房预售合同登记的对象为商品房开发企业与买受人签订的商品房预售合同。
《实施细则》第85条第1款明确规定,预告登记的适用情况分为四类:(1)商品房等房地产预售,最典型的是房地产开发企业商品房预售;(2)房地产销售、抵押、如商品房销售、股票房销售、国有建设用地使用权转让、房屋抵押设立等;(3)商品房预购设定抵押;(4)法律、行政法规规定的其他情形。
综上所述,商品房预售合同登记备案仅适用于商品房预售;房地产预告登记适用范围广,包括商品房预售、商品房预售抵押、房地产销售抵押等。
综上所述,商品房预售合同登记备案仅适用于商品房预售;房地产预告登记适用范围广,包括商品房预售、商品房预售抵押、房地产销售抵押等。前者适用单一,后者适用范围广。
《预售管理办法》第十条规定,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当自签订合同之日起30日内,向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。房地产管理部门应积极应用网络信息技术,逐步实施商品房预售合同网上登记备案。
《实施细则》第二十条规定,房地产登记机构应当按照房地产登记簿填写并颁发房地产所有权证书或者房地产登记证书。除抵押登记、地役登记、预告登记、异议登记外,房地产登记机构应当依法向权利人颁发房地产所有权证书。《实施细则》第五章第三节具体规定了预告登记的适用情况和受理要求。
综上所述,商品房预售合同登记备案与房地产预告登记程序的差异主要体现在:一是办理主体不同。前者主体为预售人,即商品房开发企业;后者主体一般为预告登记权利人和预告登记义务人。第二,期限要求不同。前者期限有明确的法律规定,要求双方自签订合同之日起30日内办理登记备案手续;后者期限主要基于双方的独立协议。第三,处理结果不同。连云港商品房预售合同登记备案有两种不同的方式。商品房预售合同提前向房地产管理部门报告,经盖章确认。后期,随着网络信息技术的不断发展,商品房预售合同的网上登记备案逐步实施,即商品房预售合同通过网上系统签订后,房地产开发企业可以直接点击网上备案;对于房地产预告登记,房地产登记机构应当将申请记录在房地产登记簿中,并向预告登记权利人出具房地产登记证。
由于行为性质不同,商品房预售合同登记备案和房地产预告登记的法律效力也不同。商品房预售合同登记备案是行政机关规范房地产交易秩序的行政行为。房地产开发企业与买受人之间的销售关系仅通过登记备案公布。该行为不是商品预售合同生效的要素,也不直接关系到合同的效力。商品房预售合同登记备案既不是预告登记,也不是所有权转让登记,因此该行为不具有物权变更的效力。因此,商品房预售合同的登记备案是公布房屋已签订预售合同的事实,不产生登记请求权的物权效力,不能对抗人民法院的司法行为。案例二中,由于小港购买的23套房屋仅办理商品房预售合同登记手续,未办理房地产预告登记,无法对抗人民法院协助转让的司法行为。
《民法典》第二十二十一条规定,预告登记义务人违反约定处置房地产的法律后果不具有生物权效力。由此可见,房地产预告登记对违反约定的处罚具有排他效力,从而保证了未来房地产产权变更请求权的效力。虽然房地产预告登记不同于房地产登记,不能直接产生物权变更的效力,但可以限制预告登记义务人的物权处置自由。因此,房地产预告登记具有限制处罚和担保的效力,以确保预告登记权利人今后能够实现物权。
商品房预售合同登记备案和房地产预告登记虽然属于行政机关的行政行为,但并非所有行政机关的行政行为都具有可复议性和可诉性。最高人民法院适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉《解释》第一条第二款第十项规定,对公民、法人或者其他组织的权利义务没有实际影响的行为,不属于人民法院行政诉讼的范围。
笔者认为,行政机关披露的备案信息与当事人申请备案的内容一致的,合同当事人或者其他利害关系人不能通过行政复议或者行政诉讼救济行政机关商品房预售合同的备案登记。因为无论是行政复议还是行政诉讼,都需要审查行政行为的合法性,商品房预售合同登记备案只是宣传房屋预售事实,登记备案行为对双方的权利义务没有实际影响,其行为本身没有行政法意义上的效力,因此没有可复议性和可诉性。因此,如果案件一中的小云不申请撤回行政复议,作者认为复议机关也应作出不受理的行政复议决定。
房地产预告登记属于其他类型的房地产登记,即房地产登记机构作为行政机关设立、变更或者消除具体登记事项的特定行政对手,属于典型的具体行政行为。因此,当房地产登记行政对手或其他利害关系人认为登记机构的登记行为侵犯了其合法权益时,可以通过行政复议或行政诉讼获得救济。
推动房地产综合预告登记
2020年5月15日,自然资源部、国家税务总局、中国银行业和保险监督管理委员会联合发布了《互联网协调推广》《关于方便企业和群众办事的意见》(自然资发(2020)83号)(以下简称《意见》)要求全面落实预告登记制度,既要全面开展预售商品房预告登记,又要积极推进存量房预告登记。在商品房预售交易中,买方往往处于弱势地位,从与开发企业签订商品房预售合同到取得房地产证书需要很长时间。在商品房预售交易中,买方往往处于弱势地位,从与开发企业签订商品房预售合同到取得房地产证书需要很长时间。就像两个案例一样,小云和小港最终成为受害者,因为他们没有办理房地产预告登记。在登记实践中,预购商品房预告登记和预购商品房抵押预告登记较为普遍,但房地产销售、抵押等相关预告登记较为罕见。因此,《意见》要求全面实施预告登记制度,既能防止开发企业一房多卖等欺诈行为,又能保护股票房交易中权利人的合法权益,有效防范房地产市场交易风险。
连云港房地产登记交易中心
转让:江苏省房地产登记:
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