2013年北京房价多少钱(大胆想象，北京的房价还有多少上涨的空间？)

北京房地产将拥有十多年的房地产市场实践经验，为1.1万多个购房家庭提供投资建议，是北京很少从宏观市场进入微观市场各交易环节的实践专家；社区1万多个，销售经验1500多次；帮助在帝都努力工作的人购买高质量的好房子，获得城市经济增长的红利，获得一定的回报！

Q:提问:读了一段时间你的星球文章有一些感觉，但换房子或想和你谈谈；我们现在有一个郊区的房子市场价格330万，想换城市的房子，卖现金，可以是620万首付，可以借200-250万，我的孩子五年后上小学，有海淀区魏公村地区的学生身份，但是没有周围的房子，有以下想法:

方案1:想换魏公村周边韦伯豪、悦园、友谊社区、厂洼、魏公村8号院800~880万的房子，因为我在魏公村工作，以后接送更方便，生活质量可以保证。这个地区只有韦伯豪和悦园是2000年以后的，其他很多都是90年代的房子。这个还能买吗？十年后会不会不会有困难，或者魏公村周边方圆三公里范围内有没有预算合适，能跟上整个市场的房子，请北京总指点，

方案二:因为老公在西南五环工作，想换北京西部或者海淀区能跑赢市场或者跟上市场的房子，然后在魏公村附近租房。不知道选择哪个位置比较合适，但考虑租房会不稳定。我们替换的目的是为了确保生活至少能跟上市场，也请北京帮助分析哪个方案更适合我们，以及每个方案的具体位置，

A:回答:,感谢信任!1.魏公村的韦伯豪和悦园都很好。韦伯豪的涨幅一直是该地区的领头羊；孩子们将来会在附近上学，我会在这个地区工作。我可以优先考虑这个地区。海淀区的核心位置是中关村向北延伸，西南不是发展的核心；不建议在西南选择；

二、关于未来十年甚至二十年2000左右的房子好不好卖，这个问题不能用单一的维度来考虑房子的价值。房子只是因素之一。真正有价值的是房子所占用的区域资源，尤其是不可再生的土地资源。商业区质量高，商业区80%-90%的房地产非常崩溃。只有少数房地产的质量还可以，

质量是指建筑时代、物业水平、社区环境、户型舒适，因此，这些房地产将成为该地区每个人都追求的房地产，从而一次又一次地推高房价；如果该地区没有新的住宅供应，此类住宅产品的天花板将相对较高；这是微观市场逻辑。按照这个逻辑选择房子不会错；宏观市场认为，房价将继续上涨，上涨没有尽头。保持这一信念不仅可以获得行业红利，08#史诗般的通货膨胀正在路上，普通人的对策；祝一切顺利！

Q:提问:京先生看了你星球精华栏的文章。今天，他突然意识到通货膨胀实际上是一种税收，不会改变资本回报率。如果通货膨胀率为0%，则通货膨胀率为5%，则利率应上升至15%。中国没有上升到15%，因为资本市场和银行系统歧视民营企业，严重降低了名义利率。一些著名经济学家认为，2013年土地供应模式的错误是一线城市房价上涨的最大驱动力。同时，他认为过度货币发行导致房价上涨是一种认知误解，你的文章认为房价上涨来自于货币发行。你能扩展一下吗？

A:回答:,1.通货膨胀会破坏生产关系，实质性回报率降至5，利率永远不会上升到15%；通货膨胀的本质是重新分配财富。每一次通货膨胀都相当于抢劫。如果有人抢劫，就会有人被抢劫。也就是说，第一批获得新钱的群体受益最大。相反，最新接触新钱的群体将承担损失

除此之外，通货膨胀也会加快贫富和阶级分化的速度，因为富人通常有很多资产。他们可以利用这些资产获得新的信贷，即新的资金。穷人的资产很少，获得新资金的机会也更少。作为普通个体，我们不能改变现有的货币体系，利用所有渠道和资源贷款购买高质量的房地产，购买能够超越通货膨胀的房地产是最有效的抢钱方式，否则，我们只能一次又一次地被抢劫；通货膨胀不会同时均匀地增加所有商品的价格，只会永远改变商品的价格。

2.我们可以看到市场上有很多分析，包括人口、土地贸易制度、税收制度、空置率、水、电、煤。用这些论点分析房地产的人都有逻辑问题。我们可以知道，有些因素会影响房价20%甚至40%。正如经济学家所说，土地制度的改革，我们的房价可能会差40%

所以对一些人来说，这是一个大数字，但在过去的十年里，我们的房地产市场上涨了20多倍，如此大的增长，不可能通过任何供需关系来解释，我们做知识研究，你想区分主要矛盾和次要矛盾，20-40倍的影响，一个是几十倍，甚至几百倍的影响，就像日本和韩国的房价一样，他们可以在货币后面卖出1亿韩元，三个零.房子不可能通过你的土地制度、供需制度或经济适用房制度来解释。唯一的可能是货币；

房地产不是制造业，房地产是金融业，真正了解房地产，都是金融大师，比目前最好的宏观经济学家更了解经济，比目前最好的投行基金经理更了解金融。我国大致有三个数据；货币、实物、通货膨胀，也就是说，滥发纸币的速度远远超过实物。我国大致有三个数据；货币、实物和通货膨胀，也就是说，过度发行纸币的速度远远超过实物。导致全社会通货膨胀。纸币通胀是房价上涨的唯一动力。与其他商品相比，房价首先上涨。也就是说，只要其他前提不变，只要货币供应继续增加，房价上涨就没有尽头；这只是一个价格信号。建议仔细阅读《08#史诗般的通货膨胀在路上，普通人的对策》这篇文章，祝一切顺利

Q:提问:京总好，然后前序提问，家里的朝阳平乐园上周就卖了，预计9月底10月初就能拿到全部钱。根据指导和实地看房，海梓府三居室已被锁定，户型倾向于104㎡双卫三居，90+㎡还考虑了单卫三居。现在核心想问一下买入的时机，看看你之前的分析，两波涨幅中间是5月到11日之前，所以应该在7月到9月之间买入？不知道理解对不对。最近90多㎡三居几乎卖空，104㎡有几个在卖，不知道是应该考虑尽快开始还是可以等。指导！

A:回答:,关于购买时间点，很多人问我这个问题，我也和你分享我的一些经验公式，但这些过去的经验只能从中学习，不可靠，敏锐的洞察力是国王，因为市场在变化，只是说最好的购买时间必须是每一波前夜，但每一波前夜普通买家很难把握，只有每天泡在小区看房，泡在中介店，每天和房东谈价格，了解小区，才能闻到市场即将到来的味道，在市场上涨前夕果断买入

普通买家很难控制上述市场节奏；如果不在一线亲自观察，市场突然出现；竹笋板的消化速度会很快，你的心没有底部，会导致买错或犹豫，最后，当你想卖的时候，你可能已经到了市场的后期，房子也是一些位置，地板很差，价格很高。你面前只有两个选择，要么接受，要么下一轮

更稳定的方法是你可以判断一个大概的时间，大概的时间很容易。比如最近市场火爆，可以提前1-2个月买入。如果没有精力和时间，不建议故意踩点。最好的办法就是看好；建议仔细阅读《北京房地产投资核心逻辑与原则》这篇关于星球的文章，祝一切顺利。如果你有任何问题，你可以再问我一遍

Q:提问:京先生很快就注意到了你。我去年工作并定居下来。我的家人在其他地方。我的家人想支持在北京买一套小型婚前房产。现在我在望京花家工作，问你：1。我现在单身了，家里人想买一间一居室，让我婚后有些保障。但是我有些顾虑，不知道用我的首房首贷资格好不好。但我有些担心。我不知道用我的第一套房子和第一笔贷款资格是否好。虽然我知道上车越早越好，但我担心将来结婚时很难买到两套婚房。你对单身女性买房有什么建议吗？

2.买房总价预算在300-400左右，用于投资和个人户口。我主要想看一居室。望京有什么你喜欢的建议吗？花家地有没有投资价值？3.虽然你说学区因素不稳定，没有孩子可以暂时不考虑，但有必要在东西海三个区买房，以增加孩子将来上好学校的机会吗？(不考虑自住问题，出去，不考虑自住问题，但还是租在单位附近。

A:回答:;感谢信任!1.婚前购买房地产，用于抵御通货膨胀，保持和升值资产；第二，这是对自己的保证；无论是中期还是长期，方向都是正确的；根据现行婚姻法：婚前贷款购买房地产，婚前财产（包括存款）房地产)属于个人财产，对未来的另一半和未来的家庭都有好处；

2.问题2和问题3可以一起回答。望京300-400万的预算只能选择一些尾部的老社区，大部分都是市场不稳定；在东西海，可以作为纯投资计划，选择生活体验更好的纯商品房社区，房地产进入下半年。投资房地产的门槛越来越高。在房地产的黄金时代，只要你买房子，你就可以赚钱。你想得更多的是如何让更多的钱进入房地产。当时，你赚的钱越来越愚蠢。现在房地产是一个过渡阶段，市场上的买家越来越少，所以一些人会越来越少

看核心区是正确的想法，不要离开主城区安全系数很高，你可以专注于日出。在一个相对稳定的地区，你可以看到常营的苹果学校。400人下来后，你可以得到一个大一点的住宅。北京新天地五期预算可能超过20-30英镑。唯一一个能赢得420-430英镑的中介费和税费；常营是一个没有学区溢价的地区。其次，配套设施成熟，有购买力支撑，存在一些缺陷。现在向西主要承接国际贸易区的通勤人员，未来向东受通州大运河辐射，是未实现的积极因素；缺点是常营城市界面略有不足，整体略有混乱，也给未来的增长空间留下了潜力。如果整改缓慢完成，区域价值将达到更高的水平。目前，该地区的价格相对较低。苹果派和北京新天地五期在整个商业区具有较高的性价比和良好的生活体验，房地产和商业区的未来增长空间相对乐观；该地区具有良好的保值性和流通性；纯投资400或500预算非常合适；祝一切顺利！

Q:提问:京先生仔细阅读了你的星球文章，受益匪浅。现在请给我一些建议来改变你的想法；我家的情况是孩子们在朝阳大屯附近上小学，估计他们会在这里学习4-7年。

京先生仔细阅读了你的星球文章，受益匪浅。现在请给我一些建议来改变你的想法；我家的情况是，孩子们在朝阳大屯附近上小学，估计他们会在这里学习4-7年。目前，我想出了安贞里的房子。再加上一些资金，预算可以在1000左右用于改善。妻子特别想要一个小花园或露台。我有两个想法。一是在学校附近买二手，可以提高日常生活的舒适度。有推荐的菜吗？

目前润枫德尚苑有意向房。第二，在北方外围找一套洋房或别墅，新房或二手房，每天在大屯附近租房，周末和假期去外围改善房子的生活，提高生活质量子吗？目前考虑在昌平北七家王府花园购买改造项目。还是有更合适的新手盘？请指出这两个想法是否合适，

,感谢信任!从投资角度看，方案效率更好；但润丰德尚苑房地产一般，涨幅较弱，热度和流通性一般，亚运村排名最后；亚运村是保利金泉，但房屋类型很差，最好看看北部的奥森板块，纯生活板块，没有学区溢价，靠近城市公园绿地，市场生态资源稀缺；整个地区也是企业高管、大学员工，中央企业领导；人文环境属于社会上层精英；这个板块投资稳定；

如果1000预算改善，至少有三居室；可选板块有上元君庭、澳景花园、澳林春季一期；这三个板块属于中等区域，可以跟上区域市场；方案2不推荐；王府花园的投资属性为0。我通常建议在高峰期发货，整个北京别墅很少值得买，1000预算很难买可以提高价格，因为别墅产品预算属于尾部，别墅产品购买力集中在顶部，尾部产品购买力很弱，买基本上砸手，卖困难，价格没有优势，可以保持原值很好！

建议仔细阅读《北京房地产投资核心逻辑与原则》的文章，祝一切顺利。如果你有任何问题，你可以再问我一遍

我们目前在亚运村这边有一套学区房，准备两年后孩子上初中后卖掉，

换一套改房子加钱。总价1000~1200W，学区不要溢价，朝阳是北方房子的首选。我们夫妻不用坐班，地铁可以吗？最好是低密度洋房……要求多一点，房龄就不奢求了，保值，质感好就好。目前正在考虑几个区域:

1.奥森周边:这个地区住了十几年，喜欢熟悉。缺点是大部分房子都老了；2)新开发的崔各庄地区:新供地附近的奶溪和环铁桥感觉太偏了。好像各庄/阿里总部比较好？未来应该会有新的地块；

3.朝阳公园/燕莎:即使你再去城里，似乎也有一些质量好的公寓。北五环卖10万/平，城里还是10万。总觉得不太划算；4)顺义:远点也没关系。后沙峪地区的生活环境和保值如何？5)孙河:多贷款，努力15000W孙河上车靠谱吗？看到天瑞晨章的叠拼感觉不错，喜欢那里低密度的生活环境；你

;感谢信任!1.如果你想改善你的生活环境，你可以优先考虑孙河地块。孙河是一块稀缺的地块。北京唯一一个先规划后开发的别墅区位于中央新别墅区，人口密度相对较低；与其他别墅区最大的区别是政府统一规划。其他别墅区野蛮增长，随意发展，区域混乱。西山别墅区的一个社区曾经被住房和城乡建设委员会冻结过，由于业主私建乱建，北京著名别墅区、西山、奥北、老中央别墅区发展较好

新中央政府是老中央政府的升级版。北京缺乏世界级的豪华住宅区。所有其他发达国家的高端住宅区，如弗利别墅、巴黎16区和曼哈顿上东区，本质上是营造均质的生活氛围，尽可能保证居住区的纯洁性，为了保证该地区居民在收入、社会地位、价值观等方面的差距较小，这是高端住宅区的价值逻辑。孙河将在3-5年内形成.区域湖中心规划拥有10万平方米的商业实体，以满足该地区居民的生活需求。北京缺乏纯别墅区。孙河一旦在市场上形成，就很稀缺.天瑞晨章还可以，但由于是限竞，会有几年的封闭期，你也可以看看这个地区的二手北京庭院。流通性和保值升值性相对稳定。1500买一个大平层也很舒服；这个价格段的大平层会比叠加流通性更有优势；

2.后沙峪是顺义最有价值的区，靠近中央别墅区的私立学校，因为它靠近国际学校，租金水平很高。它很受欢迎，是一个高收入聚集的人。同时，后沙峪具有强大的文化遗产，可以同时承担机场和望京的溢出。未来，它将带来自己的产业，重点发展新兴的空中经济金融和总部经济。是顺义发展最好的区域，靠近罗马湖温榆河，生态环境稀缺；但仍依靠望京通勤支撑交易量；1200-1500预算购买该区域属于资源错配；房屋保值不如城市稳定；

3.崔各庄的位置表面上有优势，靠近望京，但配套设施很差；或者没有配套设施，所有配套设施均依赖望京；该地区有两个博物馆，目前交通相对较差。从崔各庄到望京，这个板块的新房子需要做好短期无市场的计划；未来只能等待配套设施的改进；有不确定性，可以比较下南部的酒仙桥区；也是一个没有商业区的地区，城市村太难改造，大型艺术区占据了大面积的土地资源，整个区域的业务布局不合理，导致改造优化难度大.很难吸引外区的人在这里买房；

虽然依靠望京的产业优势，但房价全年都失去了市场，崔各庄地区也有类似酒仙桥的城市疾病；善各庄的地理位置比崔各庄更有优势，可以留下土壤拍卖；综合：奥森、孙河，奥森属于纯生活板块，没有学区溢价，靠近城市公园绿地，市场上生态资源稀缺。居住在整个地区的人也是企业高管、大学员工和中央企业领导；文化环境属于社会上层精英阶层；保存和欣赏是可以的。如果你认为房地产很旧，你可以考虑孙河；建议仔细阅读《北京房地产投资核心逻辑与原则》一文，祝一切顺利

Q:提问:京总好，前一次选筹建议你回复后再仔细考虑一下，目前聚焦万柳板块，主要看阳春光华和光大花园。这两个社区最近的交易相对活跃，但我觉得一个是三个小区只是双重选择资格，另一个是早期增长相对较高，担心透支，问你如何看待万柳区和这两个社区，主要是自用，希望维护和增值能超过房地产市场。这两个社区最近的交易相对活跃，但我觉得一个是三个小区只是双重选择资格，另一个是早期增长相对较高，担心透支，问你如何看待万柳区和这两个社区，主要是自用，希望维护和增值能超过房地产市场。

A:回答:阳春光华和光大花园只能说是万柳的上车和改进板。里面的一些好公寓还不错。毕竟万柳资源多，学区只是其中之一，生态资源相对稀缺。北京唯一的活水河位于海淀区的心脏。住在这个地区很舒服。万柳的房价一直是北京的风向标。阳春光华和光大花园早期投资现象不存在，主要从单校划分到双校这个节点上升了很多，如果认真找到好的家庭升值比北京大部分房地产问题不大，其次阳春光华文化环境和物业管理比光大好，生活更舒适，可以关注淘这个盘子。祝一切顺利！祝一切顺利！

非常感谢京总之前的指导。由于现在置换房屋的意见不一致，有两个方案，我不知道哪个更好，请北京总统拨打。基本情况:计划今年在北京换房后再买房投资。西二旗智学院现有三居一套，市值700，计划再投入700换房或投资小户型。有两个方案可以京总:

1.西二旗智学院出售，增加500，购买橡树湾、东湖湾、万和城，总价在1200以内。或者将杠杆增加到1700，购买这三个社区的三居室。至于智学院，西二旗小学已经确定调整为中关村一小分校，今年有希望换房产。未来有升值潜力吗？继续持有还是替换？

2.继续持有西二旗，加700买小户型。可选奥森板块，如澳林春季一期或二期两居室；希望京东湖湾开间？橡树湾开间？哪个方案更适合纯投资？还可以考虑其他升值空间好的小两居板块和小区，请京总推荐。因为孩子上学方便，近三年会租房。3-6年后，有可能整合资产，换房自住。以上，请京总点拨。叩谢

,1.原来社区没有学区，突然被划入学区。有两种情况。一是被划入普通学校，涨幅相对较小。如果被划入重点学校，涨幅明显，可以说是夸张的。短期(2-3个月)最高可达50%；这所重点学校只能在同一地区缺乏优质教育资源的情况下突出。当价格在短期内达到顶峰时，会有一个冷静期，

智学院的价值是价格低，性价比高。西二旗板块的流通性是最好的之一，但同一地区的生活体验并没有特别大的优势。其次，西二旗产业多，住宅楼少。准确地说，它不是一个生产和生活相结合的地区。整个地区的生活体验不是特别好。更换物业学是有益的，结合同一地区的价格优势，应该会有不错的涨幅，预计在15%-20%左右，机会成本可以观察一段时间

2、700奥森板块的两居室很好，奥森属于纯居住板块，没有学区溢价，靠近城市公园绿地，生态资源稀缺。居住在整个地区的人也是企业高管、大学职工、中央企业领导；文化环境属于上层精英阶层；如果你能增加300个预算，你可以看到上林家族、北京师范大学花园和700个你看盘子还可以，三期也可以赢，比二期质量高，同时可以关注朝青板块的青年汇，华纺易城，望京东湖湾和橡树湾开间，但从居住两居更有优势；选择可参考星球精华栏文章；祝一切顺利！

Q:提问:京总，预算超过600，想买一套生活质量更好，地铁通勤王府井更方便，可以更好地保存和增值，现在没有方向，不知道去哪里

首先，建议认真阅读81#北京房地产投资的核心逻辑和原则，这篇文章对在北京买房模糊无方向的人有很大的帮助。我们应该对现阶段的房地产市场有最基本的了解，这样我们在买房时就不会踩坑了。2013年以前，中国整个房地产都处于普遍上涨周期。在那个阶段，任何房子都在上涨，涨幅也差不多。我们赚的越多，

从2013年到2017年，是普遍上升到结构周期的过渡阶段，并不是所有的房子都在过渡阶段上涨，2017年以后开始出现严重的分化浪潮；投资者逐渐离开市场后，北京值得持有的房屋不超过20%，每个地区只有少数会上涨。有些地区可能会完全结束。未来，20%的房屋将继续加强财务属性，40%的房屋将被虚拟化，其余40%将被削弱。我们只需要找到20%的房子，了解基本市场逻辑后，投资非常简单。塔城的经济增长和产业发展得到了确定的回报，所有不确定性的概念都被拒绝了

600多个预算靠近王府井的优质板块，包括双井、大望路、青年路、苹果社区南区、风度柏林、青年汇、华纺易城。这些建筑更符合你的需求。祝一切顺利！

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