自建房屋不能随意建造 注意相关法律问题
近年来，随着农村经济的快速发展，许多农村自建房屋被用作酒店、酒店、超市等营业场所。这些自建房屋往往缺乏专业的设计、不规范的施工和突出的安全风险。
哪些房子属于自建房屋？自建房有产权吗？自建房屋建设应办理哪些手续？使用有哪些限制？北京市昌平区人民法院法官杨杰将解释与自建房屋有关的法律问题。
问：什么是自建房？它有合法的产权吗？
答:严格来说，自建房不是一个法律概念。实际上，它是指有土地使用权的单位或个人组织和建造的房屋和建筑，以满足自己的生产和生活需要，并雇佣他人建造。它具有自建、自住、自管的特点，一般可分为居民自建房和农民自建房。
自建房屋能否拥有合法产权，取决于是否办理了规划审批手续。未办理规划审批手续的房屋，属于违法建设。
问：自建房屋应办理哪些规划审批手续，需提交哪些材料？
答：根据中国城乡规划法的规定，建设单位或者个人应当向市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的城镇人民政府申请建设项目规划许可证。申请建设项目规划许可证，应当提交土地使用相关证明文件、建设项目设计方案等材料；省、自治区、直辖市应当申请并取得农村建设规划许可证。取得农村建设规划许可证后，建设单位或者个人可以办理用地审批手续。
问：自建房屋在建设过程中应注意哪些问题？
答：根据我国《土地管理法》、《城乡规划法》、《关于加强乡镇建设工程质量安全管理的若干意见》，自建应注意以下问题：
农民不得建造自建房屋。各地根据情况地根据情况自行规定，一般不允许建造三层以上的房屋。以北京为例，目前只允许建造二层及二层以下的房屋。
建造高层住宅的住宅承建人必须具备相应的建筑资质。自建低层住宅是指两层（含两层）以下的住宅，农民自建两层（含两层）的住宅承包商不需要建筑资质。承包商必须具备三层以上住宅的相应建筑资质。同时要注意以下几点:
未经批准不得先建。建房前，建筑公司或专业施工队应先出具施工图，并向所属政府提交申请，经批准后方可开工，不得边批边建。
建设不得超过面积标准。在城镇规划区建房的，应当严格按照批准区建房。对农村自建房屋，实行一户一宅原则，地方土地管理法规一般规定农村宅基地占地面积。
不得少批多建。不得超设不得超出审批范围，否则有关行政机关将按照《土地管理法》的规定认定为非法建设，不自行拆除的，强制拆除。
房屋不得随意翻新。翻新旧房、危房时，应当向城乡规划主管部门或者村委会提交申请，批准并取得建设项目规划许可证或者农村建设规划许可证。
不得违反国家有关工程建设标准，不得违反相邻建筑物的通风、采光和日照。
问:自建房使用有哪些限制？
答：《民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规和管理规定，将房屋改为商品房。《土地管理法》还明确规定，国家实行土地使用管制。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定使用土地。因此，自建房屋仅为自建房屋，未经授权仍不得改变使用。例如，在宅基地上建造的房屋的目的是确保农村集体经济组织成员的基本生活需求，仅限于建造个人住宅，不允许通过建造自己的房屋来改变使用，如在宅基地上建造工厂、小产权房屋或商业房屋。
问:非本村村民能买宅基地上建的自建房吗？
答：宅基地是法律为保护村民的基本生活条件而设立的。村民不得购买宅基地建造房屋，这是法律严格禁止的，除非他们依法将户村，并取得村集体经济组织成员的资格。
问：由于宅基地上自建房屋的非法改造和扩建，邻居房屋存在安全隐患，应如何保护其权利？
答:这种情况属于相邻关系纠纷。《民法典》第二百九十五条规定，房地产权利人挖掘土地、建筑物、铺设管道、安装设备，不得危及相邻房地产的安全。协商不成的，可以向法院提起诉讼，法院应当启动司法鉴定程序，鉴定损害的原因和金额后，依法作出判决。
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