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摘要：保利海上五月花位于光谷南江夏区庙山江夏大道。二手房价格在-元/平方米左右，而保利海上五月花仍然靠近庙山的光谷。项目物业为武汉保利物业。

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2020年的疫情将在一定程度上改变武汉房地产市场的格局。其中一个非常重要的是武汉未来房价的变化。经过阿松的调查，70%的受访者认为武汉二手房价格将在2020年下跌，特别是在一些地区，新房供应不足，土地开发基本完成，许多购房者也关注二手房市场。

阿松近期也做了一个重要决定，从今天起将陆续推出二手房楼盘的评测，扩宽阿松的楼盘覆盖面，为大家提供更全面的购房参考。然而，武汉有成千上万的二手房。阿松不可能完全覆盖它们。目前，它从一些大型流行的二手房开始。

今日，阿松将介绍保利海五月花二手房。

保利海五月花(二手房)

(江夏区-庙山)

目前挂牌均价-元/平左右

2010-2019年新房销售时间

2011-2020年房地产交付时间

五月花位于光谷南江夏区庙山江夏大道，是武汉保利地产开发的60万平方米市场。

一、价格&成交分析

1.上市价:

贝壳网显示，2020年4月，保利海上五月花二手房参考均价为-元/平。

安居客的价格差不多，但一期价格低于二期

不过房天下的价格就比较奇葩了，显示均价为元/平，比上月下跌了16.3%，不知道算法是什么？

贝壳在售：

从房子可以看出，带装修的比毛坯的贵1000元/平左右，小户型比大户型贵。一套120多平中层的大户型挂牌价只有元/平。

贝壳在售：

从房子可以看出，带装修的比毛坯的贵1000元/平左右，小户型比大户型贵。一套120多平中层的大户型挂牌价只有元/平。

2、成交价格及成交量：

贝壳上显示的近期平均成交价格大多在元/平。

该项目也是江夏比较受欢迎的二手房，贝壳历史成交量近200套，在江夏成交量中排名第一。然而，最近受黑天鹅影响的交易并不多。

3.价格走势:

近两年项目二手房价格稳步上涨，2018年价格在-元/平左右，整体相对稳定。

4.项目前期新房销售价格:

2010年项目首开4200元/平。

后来在2015年之前，大部分房子都是5000-6000元/平，当时都是毛坯出售。

87-118平毛坯房一期10、11号楼018年3月开盘，均价9500元/平。

5.区域价格比较:

目前庙山地区正在出售少量新房，其中武汉雅居乐花园高层装修元/平，加州橘县2018年新房销售价格为元/平，2020年推房价格尚未确定。其中，武汉雅居乐花园是一座值得与保利海上五月花相比的房地产。这两栋楼的位置差不多，都在湖边。但武汉雅居乐花园开发较晚，规划质量明显高于保利海上五月花。如果价格相同，不考虑交付时间因素，同一地区购买新房的生活质量必须更高。
庙山区二手房，保利海上五月花在该地区高层房价中处于领先地位。宜景江南、东方雨林、伊顿阳光、美加湖滨新城等同一地区的二手房价格在-元/平左右，比5月份低2000元/平左右。

二、区位、交通、配套设施

五月花位于江夏区庙山开发区江夏大道，华一寄宿学校旁。五月花一期距三环约6公里，属江夏庙山区。

微观区位：

北面是汤逊湖山庄和华一寄宿学校；

江夏大道西侧；

南面是印刷厂、信息学院、雅居乐；

汤逊湖、博悦府东面。

2、区位点评：

庙山地区最大的优势是靠近汤逊湖，以低密度为主，生态环境好，适合居住，居住氛围也比较成熟。但缺点是发展缓慢，没有地铁规划，没有特别有利的商业和产业规划。阿松一直认为庙山不是特别适合投资的地区。江夏对庙山重视不够，因为未来有可能被划入东湖高新技术，导致双方都无视。

庙山五月花保利海仍属于较靠近光谷的位置，基本靠近庙山核心商圈华泰，
东临汤逊湖。五月花在庙山的位置与东方雨林基本相同，比雅居乐、美加、碧桂园天玺湾更靠近光谷，但没有庙山第一盘广信万汇城好。

五月花最东面可以看到汤逊湖，但目前汤逊湖山庄四期博悦府建成后，很多建筑都看不到湖。南面是学校，基本没有太多的遮挡，周围的视野还是比较好的。

三、公共交通：

庙山地区目前还没有地铁，以前也没有地铁规划，但自去年以来，9号线逐渐被列入议程，预计将入选武汉第五轮规划。根据大致线路走向，9号楼规划是走民族大道-
五月花附近应该有江夏大道的车站。

912、915、903路公交车在门口，江夏大道海上五月花站，从二期出来很近，一期需要走一段路。但是9字头的公交车比较拥挤，票价比普通公交车贵。

四、自驾交通：

江夏大道是唯一一条去光谷的路。进入东湖高新技术后，民族大道和大学园路将拥堵。项目靠近四环，但四环匝道靠近中洲岛，不太方便。

五月花一期位于社区最里面。整个社区只有一条双向两车道的英国大道，周围都是汽车。高峰时段的旅行可能会被社区堵塞。

5.教育配套:

目前庙山地区只有两所小学，即庙山一小学和庙山二小学。此前，庙山一小学一直在保利海上划分五月花，离五月花很远，非常不方便。庙山二小于2018年9月开学，目前对口庙山二小的可能性较大，上学距离可能较近。目前，该地区只有一所初中，即庙山长城中学，与庙山一小。

庙山二小距离五月约2.5公里。

社区二期自带旺斯达幼儿园，民办性质，项目周边也有几所幼儿园如图所示：

庙山拥有高质量的私立教育资源，海淀外国语学校、华谊寄宿学校、美国和加拿大都聚集在这里。然而，这些学校类似于私立贵族学校，收费很高，普通人负担不起。

6.商业配套:

庙山区是江夏经济开发区。它已经发展多年了。事实上，仍然有许多居民。5月份，华泰核心商务区的中国商业价格相对较近，武汉商业供应商相对较近。广信万汇周边规划有大型商业，即将开业。

奥特莱斯离罗马春天不远，但它的商业发展非常不扎根，东西非常昂贵，受欢迎程度很少，效果也很小。然而，庙山的第一家电影院最近在罗马春天开业。

此外，五月花社区已交付多年，生活设施非常成熟。小区店铺开业率很高，基本生活设施都能满足。

7.其它配套设施：

华泰路口有一个庙山街心公园，五月花散步，晚上广场舞依然热闹。

五月花湖岸线不长，这是雅居乐爆炸的，湖边的景观也不是很好。

武汉信息传播职业技术学院位于项目南侧，可提供一些运动休闲设施。庙山地区仍有一些产业配套设施，毕竟作为开发区，各种工厂还是挺多的。然而，除了华州重工，其他工厂似乎对该地区的驱动力非常有限。

项目外部价值点评：
江夏庙山是远城区，但环境适宜居住，能辐射光谷。项目交通严重受伤。除非你在光谷工作，否则你不能出去。即使规划了地铁9号线，建成后也要8-10年，自驾拥堵也是死结。但这里的生活需求很多，可以理解为光谷的后花园。

三、房源

1.新房开发顺序:

保利海上五月花从2010年一期开盘到2015年二期售罄，最后2018年售罄，近8年。

2010-2012年：销售一期洋房、高层及别墅，一期共19栋高层建筑，除当时10、11号楼未见外，其余销售较快；

2012年11月二期开始销售，二期共1-7号楼对外销售，8、9号楼不对外销售，但二期推盘速度很慢，2015年才推完；

一期10、11号楼于2018年推出，所有新房也售罄。

2.项目建筑分析:

保利海上五月花共分两期开发，其中一期占地面积16.6万平方米，总建筑面积39.2万平方米，建筑面积36.3万方，容积率2.4，共3809户。

2.项目建筑分析:

保利海上五月花分两期开发，一期占地面积16.6万方，总建筑面积39.2万平方米，建筑面积36.3万平方米，容积率2.4.共3809户。项目一期、二期前，所有建筑均已售罄交付，一期10、11号楼外交付。

项目一期在东侧，靠近汤逊湖，二期在西侧，靠近江夏大道。而且旅游明显比一期方便，但一期有一些湖景房，比如1、2、4号楼。项目一期和二期的楼号重复，所以楼前一定要加分期。

一期平面图：

一期经济技术指标:(注意停车位数据)

备案信息较多，阿松不全列，关注的可到武汉房地产信息网查看。

3.项目户型分析:

A、项目楼层数以17-24层为主，容积率2.不高，没有超高层。项目主楼以2梯4户为主，当时都是非走廊结构。一期12-15号楼为2梯5户塔楼，一期还有H1-H5号楼无电梯洋房和联排别墅。

B、项目高层建筑总面积约70-120平方米，100平方米以下户型占主流，除70平方米以上为两房外，其余基本为三房。

项目户型图汇总:

C、值得一提的是，项目房屋类型有一些盗窃面积。盗窃面积的方式包括全送天井或半送花园房，即使用面积将大于其他建筑面积相同的房屋类型。然而，只有一些建筑有我们在看房子类型时可以注意。

D、五月花这种房子，几年前很受欢迎，中间两个凸在南面，但不透明；中间两个是南、东（或西）两侧照明，中间的第二间卧室隐私很差，面对旁边的阳台；厨房有一个生活阳台，但相对较暗。

边户被中间户严重堵塞，尤其是两个单元之间的90平方米；走廊结构出来后，保利的户型结构基本被市场淘汰，新社区很少做这种户型。

主流2梯4户中间套96平小三房，户型不透明，两开间朝南：

项目最小户型70多平，总价低是一大优势。
70平两房：

80多平也可以做成透明的三房:

一期10、11号楼户型：

四、物业&口碑(物业费、城市留言板、维权)

1.物业:高层物业费1.5元/平方米·月

武汉保利物业项目物业，保利早年的物业口碑一直不好，以前的物业打人都发生过。有业主的评价是，物业做其他事情不积极，上门收物业费真的很积极。一些业主评论说，物业不积极做其他事情，上门收取物业费真的很积极。特别是在房屋交付的前几年，物业管理水平不高，服务态度不好，纠纷充满，以后慢慢优化。

2.保利海上5月花第一期于2010年开盘个楼盘的整体规划和技术标准都在2009年左右。当时的房子标准是这样的。
也不会觉得LOW。但2014年武汉更新了建筑规范标准，各项指标要求都有很大提升，因此目前新小区的车位配比、人车分流等指标都要好很多，与现在新小区的品质是不能比的。

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