吉林省国有土地使用证：土地使用权转让合同│因国家法律？

土地使用权转让合同│由于国家法律、法规和政策的出台，当事人签订的合同无法履行，一方签订合同的目的无法实现。当事人要求法院解除合同的，人民法院应当予以支持

【裁判摘要】

一、由于国家法律、法规和政策的出台，当事人签订的合同无法履行，一方签订合同的目的无法实现。当事人要求法院解除合同的，人民法院应当予以支持；

2、鉴于双方无法履行合同，一方签订合同的目的无过错，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，只能判决返还已支付的价款和相应的果实，不支持一方要求另一方赔偿损失的请求；

3、对于一方为履行合同而支付的契税损失，双方可以根据公平原则平均分担过错的，可以按照公平原则平均分担。

【基本案例】再审申请人长春泰恒房屋开发有限公司(以下简称泰恒公司)因与被申请人长春市规划自然资源局(以下简称长春市自然资源局)国有土地使用权出让合同纠纷，拒绝接受吉林省高级人民法院(2018)吉民终264号民事判决，向法院申请再审。2019年5月30日，法院作出最高法院民事申请1425号民事裁定，提出审理此案。法院依法组成合议庭，于2019年11月11日公开审理。泰恒公司委托诉讼代理人马丽艳、于蒙娜、长春市自然资源局委托诉讼代理人滕大力、姜林伯出庭参加诉讼。本案已审理结束。泰恒公司向一审法院起诉，称2010年11月25日，泰恒公司与长春市国土资源局(以下简称长春市国土资源局)签订了《国有建设用地使用权出让合同》。综上所述，请求：1。终止国有建设用地使用权转让合同；2。命令长春国土资源局返还土地出让金2630万元；3。命令长春国土资源局赔偿泰恒公司已缴纳契税1315万元；4。命令长春国土资源局支付利息9836491.34元（本利息计算至2016年12月31日，自2017年1月1日至中国人民银行同期贷款利率标准国人民银行同期贷款利率标准计算）。长春市国土资源局辩称，首先，本案没有适用情况变更原则的事实基础和条件。根据情况变更原则，除合同外，泰恒公司的目的是转移投资风险，逃避违约责任。第二，《国有土地房屋征收补偿条例》的实施并没有导致合同客观情况的重大变化，也不影响泰恒公司合同目的的实现。本案不符合情况变更原则的适用条件。第三，泰恒公司忽视了拆迁许可程序，导致《国有土地房屋征收补偿条例》实施后无法自行拆迁，对合同履行障碍存在过错。一审法院发现，2010年10月18日，长春市国土资源局发布了宽城区住宅以东、长春市第二十五中学以南、长春市第二十五中学以西、长农公路以北、空地以北B地块，宗地编号xxx-130-5，21632平方米土地出让公告。公告规定，本案涉及的转让地块为现状土地条件，包括规划用地边界和现状土地整理边界内已拆除的土地和未拆除的土地。未拆除的土地由投标人在投标土地后自行拆除整理，相关费用由投标人自行承担。2010年11月22日，泰恒公司向长春市国土资源局提交投标报价，申请涉及土地的上市转让，并承诺完全接受并遵守上市文件的规定和要求。同日，泰恒公司向长春市国土资源局缴纳了600万元的投标保证金。2010年11月25日，长春市国土资源局与泰恒公司签订了《交易确认书》，确认泰恒公司投标了涉及的转让地块。2010年11月25日，长春市国土资源局与受让人泰恒公司签订了《国有建设用地使用权转让合同》，主要约定：1.出让宗地号为xxx-130-5，宗地面积21632平方米。转让人同意在2010年11月25日前将转让土地交付给受让人，转让土地为现状，即土地和地上建筑未拆除的部分由投标人负责，土地和地上物由投标人自行拆除补偿；2.出让价为2.63万元，国有建设用地出让价自签订合同之日起30日内一次性支付；3.受让人同意，本合同下的土地建设项目将于2011年11月25日前开工，并于2013年11月25日前竣工。受让人因自身原因终止项目投资建设，向出让人终止合同并要求退还土地的，出让人让计划的人民政府批准，退还全部或部分国有建设用地使用权转让价格（无利息），收回国有建设用地使用权，土地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施不予补偿，转让人也可以要求受让人清除建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整；但转让人愿意继续使用土地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施的，应当给予受让人一定的补偿。2010年12月24日，泰恒公司向长春市土地局支付了2030万元的土地转让费。20112010年1月21日，国务院发布了《国有土地房屋征收补偿条例》，第四条规定，市、县人民政府负责本行政区域的房屋征收补偿。市、县人民政府确定的房屋征收部门应当组织实施本行政区域的房屋征收补偿工作。市、县人民政府应当按照本条例的规定和同级人民政府规定的职责分工，相互配合，确保房屋征收补偿工作的顺利进行。2012年9月26日，泰恒公司缴纳契税1315000元。一审法院认为，本案涉及的《国有建设用地使用权转让合同》是双方的真实意图，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当双方在2010年11月25日签订合同时，泰恒公司知道其自身的土地和地面拆迁，并在签订合同后承担其继续拆迁的商业风险；国有建设用地使用权出让合同后，泰恒公司在2010年10年10年11月25日未积极履行。泰恒公司上诉称，首先，本案涉及《国有建设用地使用权出让合同》，规定长春市国土资源局以毛地为依据"将土地转让给泰恒公司。《国有土地上房屋征收补偿条例》的出台导致合同无法继续履行，泰恒公司签订合同的目的无法实现。二是《国有土地上房屋征收补偿条例》的出台和实施不能归咎于双方。一审法院判决政策的变更是泰恒公司应承担的商业风险错误。第三，根据《国有建设用地使用权转让合同》的规定，泰恒公司拆迁工作一年，泰恒公司不忽视履行合同义务。2010年9月21日，国土资源部、住房和城乡建设部联合发布了《国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，明确要求不毛地"在这种情况下，长春市国土资源局仍毛地的形式出让土地"本案涉及的土地转让导致合同无法履行，长春市国土资源局存在过错。综上所述，请求撤销一审判决，改判支持泰恒公司的诉讼请求。长春市国土资源局辩称，首先，本案没有适用情况变更的事实基础和条件。本案涉及的《国有建设用地使用权转让合同》合法有效。《国有土地房屋征收补偿条例》的实施不影响泰恒公司取得涉案土地使用权。二是国家土地拆迁整理政策调整不是当事人不可预测的事实。泰恒公司作为一家专业的房地产开发企业，充分了解了土地拆迁整理的政策倾向。因此，由于政策变化，其无法自行拆迁整理土地属于商业风险范畴。第三，继续履行《国有建设用地使用权转让合同》不会导致明显的不公平，泰恒公司的合同目的也没有失败。综上所述，请求驳回泰恒公司的上诉请求。二审法院认为，泰恒公司签订《国有建设用地使用权转让合同》的目的是获得土地使用权。长春市国土资源局已按照合同将涉案土地交付给泰恒公司，交付土地时符合当时的法律和政策，不存在不利于合同目的实现的障碍。国土资源部、住房和城乡建设部于2010年9月21日联合发布的《国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地管理调控的通知》明确要求不得以毛土地管理调控"泰恒公司作为一家专门从事房地产开发的企业，在签订合同时，应能够预见其在履行合同过程中可能存在商业风险，导致合同目的无法完全实现。《国有土地上房屋征收补偿条例》于双方签订合同近两个月后颁布。在此期间，泰恒公司申请拆迁许可证没有障碍。即便在条例出台后，泰恒公司仍然可就拆迁整理事宜与长春市国土局进行协商解决，《国有土地上房屋征收与补偿条例》仅影响案涉出让合同中关于拆迁整理的具体履行方式，土地使用权出让及土地开发等合同赖以存在的客观情况并未发生变化，并不必然使泰恒公司的合同目的落空。泰恒公司虽然主张曾多次要求政府部门进行拆迁整理，但未能提供证据予以证明，故不予认可。综上，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。泰恒公司申请再审称，第一，原审法院认定本案不构成情势变更，适用法律错误。案涉《国有建设用地使用权出让合同》约定长春市国土局以“毛地"土地转让后，由于国务院发布的《国有土地上房屋征收补偿条例》明确规定，市、县人民政府负责本行政区域内的房屋征收补偿。政策变化导致泰恒公司无法按照合同拆除和整理涉及的土地。泰恒公司无法预见政策的变化。由于双方不能归咎于双方，涉及的合同无法继续履行，合同目的无法实现。第二，自2010年11月25日至2011年11月25日起，由于国务院于2011年1月21日发布了《国有土地房屋征收补偿条例》，合同签订后两个月发生了政策变化，泰恒公司无法申请拆迁许可证。原审法院认定泰恒公司不能承担拆迁责任错误，理由是泰恒公司没有积极申请拆迁许可证。第三，长春市国土资源局对合同的签订和履行存在过错。长春市国土资源局作为土地出让部门，应充分了解和掌握相关政策文件。国土资源部、住房和城乡建设部于2010年9月21日发布的《关于进一步加强房地产用地和建设管理监管的通知》明确规定，不得使用毛地"土地出让。文件发布后，长春市国土资源局仍以毛地为准"长春市国土资源局以转让土地、与泰恒公司签订案件合同的方式，对无法履行案件合同有过错。综上所述，请求：撤销一、二审判决，改判支持泰恒公司的全部诉讼请求；诉讼费用由长春市国土资源局承担。长春市国土资源局答辩称，本案没有适用情况变更原则的事实基础和适用条件。泰恒公司应根据情况变更原则除合同外，缺乏事实和法律依据。首先，本案所涉及的合同的客观情况并没有发生重大变化。泰恒公司签订本案所涉及的合同的目的是获得土地使用权。泰恒公司自行拆迁土地和地上物品的协议仅限于双方关于土地转让后拆迁事宜的协议，不影响泰恒公司取得土地使用权的目的。其次，泰恒公司作为一家专业的房地产开发企业，应了解国家对土地拆迁政策的调整。政策的变化属于泰恒公司应承担的商业风险。本案所涉及的合同签订后，泰恒公司忽视了拆迁许可程序，导致其无法自行实施拆迁，应承担不利后果。第三，《国有土地房屋征收补偿条例》于2011年1月21日实施。泰恒公司直到2017年才起诉终止合同。泰恒公司终止权的期限已经到期。综上所述，要求驳回泰恒公司的再审申请，维持原判。法院在再审期间发现，长春市国土局于2019年5月10日更名为长春市自然资源局。二审法院发现了双方的事实。

【裁判结果】

1.撤销吉林省高级人民法院(2018)264号民事判决和长春市中级人民法院(2017)227号民事判决；

2、自本判决生效之日起终止长春市国土资源局（后更名为长春市规划自然资源局）与长春市泰恒房屋开发有限公司于2010年11月25日签订的《国有建设用地使用权转让合同》；3、自本判决生效之日起30日内，长春市规划自然资源局将2630万元及利息返还长春市泰恒房屋开发有限公司（其中600万元自2010年11月26日起至2010年12月25日起至2030万元）；

四、长春市规划自然资源局自本判决生效之日起30日内赔偿
长春泰恒房屋开发有限