正式国有土地使用证：获得国有土地使用权的途径有哪些？

获得国有土地使用权的途径有哪些？

土地使用权转让是指国家在一定年限内将土地使用权转让给土地使用者，土地使用者向国家支付土地使用权转让费的行为。房地产开发企业取得国有土地使用权的法律途径有：转让、分配、转让。北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联合所长史西宁律师总结如下

一、以出让方式取得国有土地使用权

1、内涵：土地使用权转让，是指国家将土地使用权转让给土地使用者，土地使用者向国家支付土地使用权转让费的行为。

2、转让方式：招标、拍卖、上市、协议。

3、年限:土地使用权转让最高年限:居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。

(一)土地使用权出让招标拍卖挂牌

土地使用权范围：

(一)供应商业、旅游、娱乐、工业用地、商品房等商业用地，以及有竞争力的工业用地；

(2)其他土地供地计划公布后，一宗土地有两个或两个以上意向用地的；

（3）《国有土地分配决定书》或法律、法规、行政规定明确应当收回土地使用权，实施招标拍卖、上市转让；

（4）土地使用权转让、《国有土地转让决定书》或法律、法规、行政规定明确应当收回土地使用权、招标拍卖、上市转让的；

（5）《国有土地转让决定书》或法律、法规、行政规定明确应当收回土地使用权，实施招标拍卖的；

(六)法律、法规、行政规定明确招标、拍卖、挂牌转让的其他情形。

(二)协议取得国有土地使用权

(1)协议转让国有土地使用权范围

出让国有土地使用权，除依照法律、法规、规章的规定，应当通过招标、拍卖或者上市的方式出让，主要包括以下情况:

A、供应商业、旅游、娱乐、商品房、工业用地等商业用地以外的土地，其土地供应计划公布后，只有一个意向用地；

B、原分配、租赁土地使用权申请协议转让，经法律批准，但《国有土地计划决定》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定明确应当收回土地使用权重新公开转让的除外；

C、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;

D、土地使用权人申请续期的，经审查批准续期的，可以采用协议。

(2)禁止性规定

A、国有土地使用权以协议方式出让的出让金不得低于国家规定确定的最低价格。

B、协议出让的最低价格不得低于土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费（拆迁）补偿费和按照国家规定缴纳的有关税费之和。有基准地价的地区，协议出让的最低价格不得低于出让地所在水平基准地价的70%。国有土地使用权低于最低价格的，不得转让。

二是通过划拨取得国有土地使用权

1、内涵：土地使用权分配是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者支付补偿、安置等费用后，或者土地使用权免费交付给土地使用者的行为。也就是说，土地使用权的分配不需要用户支付购买土地使用权的费用，而是经国家批准国有土地的免费使用。但取得土地使用权分配的用户，应当依法缴纳土地使用税。

2、年限：以分配方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。虽然没有免费土地使用权的年限限制，但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因停止土地使用的，国家应当免费收回分配土地使用权，并可以依法转让。由于城市建设和发展的需要和城市规划的要求，土地分配权也可以免费收回，并可以依法转让。土地使用权无偿收回的，其地上建筑物和其他附着物归国家所有，但应当根据实际情况给予适当的补偿。

3、国有土地使用权的转让：根据《城市房地产管理法》第二十四条的规定，下列建设用地的土地使用权确实必要的，可以经县级以上人民政府批准：（1）国家机关和军事用地；（2）城市基础设施和公益用地；（3）国家重点支持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。以转让方式取得土地使用权的，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

4、转让、租赁、抵押限制：土地使用权转让、租赁、抵押一般不得转让、租赁、抵押，但符合法律条件也可以转让、租赁、抵押：即公司、企业、其他组织和个人，领取土地使用权证书，地上建筑有合法产权证书，经当地政府批准或转让、租赁、抵押收入。未经批准转让、租赁、抵押土地使用权的，没收非法收入，并根据情节处以相应的罚款。

三、转让取得国有土地使用权

1、内涵：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权转让给他人的行为，即土地使用者将土地使用权转让给他人的行为。原土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。

2、转让方式：包括销售、交换、赠与等。

3、禁止性规定：土地使用权不得按照土地使用权转让合同规定的期限和条件转让。

4、年限：土地使用者通过转让取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权转让合同规定的使用年限，减去原土地使用者使用年限后的剩余年限。

5、房地产一起转让：土地使用权转让时，地上建筑物和其他附着物的所有权将相应转让。地上建筑物和其他附着物的所有人或者共有人享有该建筑物和附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物和其他附着物的所有权时，其使用范围内的土地使用权将相应转让，但地上建筑物和其他附着物作为动产转让的除外。

6、土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。当土地使用权转让市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要措施。

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