西安房产证图片样本高清(只需要看！一篇文章带你了解西安共有产权房)

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陕西永嘉信律师事务所律师。房地产、资本市场、知识产权领域。

近日，北京三块共有产权房土地出卖规则修改、广州1366套共有产权房正式开放申购，让共有产权房的话题又一次引发热议。共有产权房是贯彻“房住不炒”方针的重要举措，房屋产权为购房者和政府共有，房屋使用、转让受限，因此减少了投资投机需求，最大程度的让房子回归“住”的本质，遏制地产泡沫，为刚需家庭、城市中低收入人群实现“住有所居”

西安安今年将迎来第一批共有产权房。据政府部门回复，共有产权房目前在高新技术、经济开发、航空、港区、航天五个开发区建设，其中高新技术、经济开发、航天开发区项目计划在2022年底前达到预售条件。担心房子，你知道什么是共有产权吗？如何申请购买？有哪些特殊限制和法律风险？

一、什么是共有产权房？

共有产权住房是指政府提供政策支持，限制建设标准、房屋面积和销售价格，限制使用和处置权，实施政府和购房者共有产权，为城市居民和各类人才提供政策性商品房，5年内无住房登记信息和交易记录。

——《西安市共有产权住房建设管理实施细则(试行)》(以下简称《细则》)

基本模式:西安房产证图片样本高清

通过限制房价、竞争地价等方式，共有产权房由建设单位获得政府低价建设用地，然后以低于同一地段、同一质量的普通商品房价格出售给买方。政府以土地出让金和相关税费出资共有产权房，买方以现金出资，买方与政府按比例共有住房所有权，因此共有产权房屋具有公共财产和私有财产的部分属性，与普通商品房的私有财产属性有本质区别。

产权分割形式

根据本细则，共有产权住房的产权份额实行差异化管理。单个项目的购房者的产权份额由市住房安全部门确定，并向公众公开。

也就是说，对于不同的共有产权住房项目，政府确定的产权份额划分是不同的。结合北京、上海、广州等地目前的实践，产权划分存在政府占30% 个人占70%，政府占50% 个人占50%等情况。此外，共有产权房的产权证和登记簿注明了共有人、共有方式和共有份额，表明房屋的产权性质为共有产权房。

共有产权房模式的优势

房地产市场仍在上涨，许多家庭对高房价和高首付感到叹息。在共同产权住房模式下，房屋买方只需支付认购份额的总价，相当于减少购房款、相应的首付和贷款金额。对于一些只需要家庭或没有钱买新二手商品房的人来说，这不仅缓解了买房的财务压力，而且尽快实现了在大城市扎根的愿望。

二、特殊按份共有

根据《细则》中共有产权房屋的定义，这类房屋的所有权由政府和购房者共有。根据《民法典》第二百九十八条的规定，政府和购房者有权按照其份额占有、使用、收入和处置共有产权房屋。然而，地方政府关于共有产权住房的试点规定强调了政府作为共有人之一的主导作用。虽然共有产权房屋的所有权是基于份额的，但所有权人权利的享有和行使与物权法的共有制度有很大的不同。因此，共有产权房屋可以被视为一种特殊的共有形式。具体体现在所有权行使和法律责任（以本细则为例）：西安产权证书图片样本高清

(一)行使所有权

所有权的基本内容反映了共享特征的共同产权住房（特殊共享）政府购房者占有共同所有人的共同所有权，另有约定的除外，不享有占有权，使用共同所有人享有共同所有权的使用权和管理权，平等分担使用和管理费用，另有约定的除外，不享有使用权和管理权，不承担相关费用，享有房屋的日常使用权和管理权，承担日常费用（物业费、住宅专项维护资金等）。所有人享有共同所有权的收入权和管理费用，另有约定的除外1.政府产权份额有偿使用，买受人按市场评估租金的70%向代理机构支付租金。2.购房人购买5年转让股份的，代理机构放弃优先购买权的，可以按产权份额与购房人分割销售收入，相关税费按产权份额分别承担。购买五年后，产权份额可以按当时的市场价格转让；代理机构放弃优先购买权的，可以根据产权份额与代理机构分割销售收入，相关税费按产权份额分别承担。处罚实行绝对多数决策的原则，每个份额享有平等的处罚权。共有房地产或者房地产的处罚，以及重大修复、变更共有房地产或者房地产的性质或者使用的，除共有人同意三分之二以上，但共有人另有约定的除外。《民法典》第三百零一条1.购房人因特殊原因转让产权份额不满五年的，经审批后，代理机构按原购买价回购，继续作为共有产权房使用；2.优先购买购房人的产权份额；3.产权份额不得分割转让给他人；4.产权份额可以依法用于抵押，抵押融资只能专门用于城市经济适用房项目、政府高端人才公寓、长期租赁公寓的建设、筹集和运营管理；5.对非法购房者，有权要求其腾出房屋，在占用房屋期间收取市场租金。1.购买不足5年的，不得转让产权份额。因特殊原因确需转让的，经市住房保障部门批准；2.购买5年并取得房地产证书的，经代理机构同意，可以按市场价格转让产权份额，代理机构有优先购买权；买方可以一次性购买政府持有的产权份额；3.产权份额不得分割转让给他人；4.产权份额可以依法抵押；5.共有产权房(二)不得擅自转让、出租、出借的法律责任

法律责任由共有产权房（特殊共有）的政府买受人按其份额或合同约定的比例承担，一般只承担民事责任：西安产权证书图片样本高清

履行购买合同的权利和义务，承担民事责任；监管机构：有权追究买方违反管理规定的行政责任。共有人：履行购买合同的权利和义务，承担民事责任；监管机构：遵守有关管理规定，有违法行为的，承担相应的行政责任。

三、施工标准及定价

基于共有产权房的保障性质，政府在房屋建设及售价层面会进行特别规定。西安共有产权房建设和定价规定有四个方面：

(一)节能、省地、环保的原则

严格执行国家住房建设强制性标准，应用先进、成熟、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。

(二)全装修成品房

房屋按照全装修成品房的有关规定建设。项目容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、配套公共建设、机动车停车位、商业配置等指标应符合西安市城乡规划管理要求。

(三)户型面积以实用为主

原则上，同一项目的平均建筑面积控制在90平方米左右，最大建筑面积不超过144平方米。

(四)政府定价，一房一价

集中新建共有产权住房销售平均价格，在土地转让前，由市住房安全部门组织土地、规划、改革、建设、价格等部门，综合考虑项目位置、规划条件、建设标准、适当利润、受众经济负担能力、区域房地产市场监管需求等因素。单一共有产权住房的销售价格为一房一价，可根据房屋类型、方向、楼层、位置等因素，按照增减代数和零的原则，在销售限价±5在%内浮动。

四、购房资格申请

(一)申请条件

鉴于共有产权房的特殊属性，政府对于此类住房的受众群体有着严格的限制条件。

申请购买共有产权住房的家庭应当同时满足以下条件：

1.申请人应具有完全的民事行为能力，其家庭成员包括夫妻和未成年子女。单身家庭申请购买的，申请人年满22岁。

2.申请人及其家属在西安行政区域内无自有住房，5年内无住房登记信息和房屋交易记录（离婚涉及财产的除外）。

自有住房包括实际拥有产权、使用权或福利的住房，如商品房、住房改造（单位职工住房）、公共住房、拆迁安置房、经济适用房、限价商品房等。

3.申请人为Xi市户籍居民(从市外迁入户籍的居民家庭应当定居一年以上，或者在本市连续缴纳12个月的社会保险或者个人所得税)或者取得Xi市居住证的非本市户籍居民(提供5年以上个人所得税或者社会保险证明)或者在Xi市行政区域工作，经市委人才办、市人力资源和社会保障局认可。A、B、C、D、E类人才。

4.符合西安市住房市场调控管理的有关规定。

值得注意的是，一个家庭只能享受一次共同产权住房。

对于2022年7月1日前取得限价商品房购房资格的家庭，可以选择购买限价商品房或共有产权房。

(二)申请流程西安共有产权住房购买资格实行申请、审核、公示制度，具体如下:

1.申请受理(1个工作日)。申请人应携带申请材料到西安经济适用房服务大厅窗口申请。

申请所需材料包括：

(1)《西安市共有产权住房购房资格申请审核表》(在西安市住房和城乡建设局官网下载或在当地社区免费领取)；

(2)身份证、户口簿、居住证(提供复印件核对原件)填表人及家属；

(3)填表人婚姻状况证明复印件(原件)或单身声明；

(4)子女关系证明(如出生证明、独生子女证明等)复印件(原件)；

(5)住房市场调控相关证明。

2.资格联审(15个工作日)。市保障性住房管理中心组织房地产登记、公安、民政、人力资源和社会保障、人才等部门联审。

3.资格审查（5个工作日）。市经济适用房管理中心根据联合审查反馈进行审查，并向公众公布。

4.最终意见（4个工作日）。市经济适用房管理中心应当对最终意见进行审查，并向申请人反馈。

五、购买流程

市住房保障部门应当按照轮候与公开抽签相结合的方式组织共有产权销售，建设单位不得自行组织销售。

根据申请人购房资格批准的时间顺序，建立保障家庭轮候库。轮候家庭按轮候顺序独立报名参加共有产权房公开抽签，确定选房顺序。签订购房合同后，他们将退出轮候库。

销售程序如下：

（1）发布公告。市住房安全部门发布销售通知，包括住房位置、住房数量、平均销售价格、产权份额、项目基本情况、登记时间、地点、方式等。

（2）注册。申请人应持资格考试表到指定地点或通过在线注册平台办理购房登记手续。注册后，将审查申请人的购买资格。登记人数少于或等于房屋数量200%的，按实际登记人数摇号；登记人数超过房屋数量200%的，按购房资格批准时间顺序排序，参加抽签的人数控制在房屋总数的200%。

(三)公证彩票。市住房保障部门按照规定的程序组织公开彩票，确定选房顺序并予以公示。

（4）公开选择房屋。申请人按彩票顺序选择房屋，放弃购买的，按顺序受人签订购房合同后，退出轮候库。

申请家庭承租公共租赁住房、政府人才公寓后又购买共有产权住房的，应在购房合同网签前书面承诺腾退所租住房屋。

六、监督管理

(一)非法销售

项目开发建设单位非法向未取得购房资格的家庭和人员出售共有产权房屋的，房屋执法监督部门应当公开通知企业不正当经营行为，责令终止合同，收回房屋，并按照有关规定予以处罚。

不能解除合同或者收回房屋的，责令开发建设单位按照当时的市场评估价格进行评估1.2补偿差价。

不能解除合同、收回房屋、拒绝支付差价的，列入严重违法失信企业名单，取消保险
障性住房、人才安居住房等政策性住房开发建设资格，提交资质许可机关在资质审查中重点审核，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

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