房地产首次登记申请样本(房地产登记申请材料的真实性及其验证)

房地产登记申请材料的真实性及其验证

江油市司法局公职律师

----《四川省房地产登记服务指南(试行)》6.1.3条第6点规定

一、提出问题

江油市在实施房地产统一登记的过程中，林业行政主管部门应当按照规定将林权登记职责转让给房地产登记机构。在具体实施中，登记机构应当按照《四川省房地产登记服务指南（试行）》（以下简称《指南》）的要求6.1.3第六条第一次登记房地产申请样本

申请林权首次登记的，还应当提交林业部门出具或者批准的勘察图纸、表格、勘察宣传结果等材料。换句话说，林权首次登记的申请，这些作为登记要素的测绘材料必须由林业部门直接制作，或者经林业部门认可后，方可办理房地产登记。为了保证申请材料的真实性，笔者从相关法律法规的角度分析了房地产登记申请材料的真实性和验证验证

二、法律法规关于房地产登记申请材料的真实性及其验证验证的有关规定

《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）有关规定：首次登记房地产申请样本

第十一条当事人申请登记时，应当提供所有权证明、房地产界址、面积等必要材料。

第十二条登记机构应当履行下列职责：房地产首次登记申请样本

（1）检查申请人提供的所有权证明等必要材料；（2）询问申请人相关登记事项；（3）如实及时登记；（4）法律、行政法规规定的其他职责。

第二十一条当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向登记错误的人追偿。

《不动产登记暂行条例》(国务院令第656号)的有关规定如下:

第十六条申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：

（一）登记申请书；

(二)申请人、代理人的身份证明材料、授权委托书；

(三)相关房地产所有权来源证明材料、登记原因证明文件、房地产所有权证明；

(四)房地产界址、空间界限、面积等材料；

(五)与他人利益关系的说明材料；

(六)本条例实施细则规定的法律、行政法规和其他材料。

第十八条房地产登记机构受理房地产登记申请的，应当按照下列要求进行检查：

(一)房地产界址、空间界限、面积等材料是否与申请登记的房地产一致；

(二)相关证明材料、文件是否与申请登记内容一致；

(三)登记申请是否违反法律、行政法规。

《不动产登记暂行条例实施细则》(国土资源部令第63号，以下简称《细则》)

第十五条房地产登记机构受理房地产登记申请后，还应当检查下列内容：

(一)申请人、委托代理人的身份证明材料和委托书是否与申请人一致；

（2）所有权来源材料或登记原因文件是否与申请登记的内容一致；

（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确;

(四)法律、行政法规定的纳税凭证是否齐全。

第二十五条市、县人民政府可以根据情况组织集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权的首次登记。第一次登记所需的所有权来源、调查等登记材料，由人民政府有关部门组织取得。

三、解释上述法律法规规定

通过对上述法律法规的解释，可以理出以下含义：

(一)申请人一般提供登记申请材料，对真实性负责(《物权法》第11条、《条例》第16条)；特殊情况下，由政府有关部门取得(《细则》第25条)

(二)申请材料的检验职责由登记机关履行(《物权法》第十二条、第十八条、第十五条细则)；

(三)赔偿责任:虚假申请材料由当事人承担；登记错误由登记机构承担(《物权法》第二十一条).

（4）当事人办理房地产登记所需的申请材料的设置权仅限于法律、行政法规和《房地产登记暂行条例实施细则》（本条例第16条）

四、《四川省房地产登记服务指南(试行)》6.1.3条第6点的解析

《四川省房地产登记服务指南(试行)》(以下简称《指南》)由四川省国土资源厅发布6.1.3第六条规定，申请林权首次登记的，还应当提交林业部门出具或者批准的勘察图纸、表格和勘察公示结果。换句话说，林权首次登记的申请，这些作为登记要素的测绘材料必须由林业部门直接制作，或经林业部门认可后，方可办理房地产登记。因此，本规定可以从几个方面进行分析：

(一)明确房地产权籍调查概念

权利调查只出现在房地产统一登记后，最初被称为地籍调查或所有权调查。作者认为，权利调查的概念更加准确，包括房地产权利调查和房地产权利调查两层含义。前者主要是获得房地产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变更，调查对象是房地产权利，主要是了解房地产权利的法律属性；后者主要是获得房地产位置、地址、空间边界、面积、使用等，调查对象是房地产权利的对象，即房地产本身，主要是了解房地产的物理属性。这两个方面是房地产登记簿（国籍是簿）的必要项目，房地产登记是权利持有人申请将房地产相关内容记录在登记机构登记册中的有效保护自身权利，从而发挥房地产宣传的作用，属于申请的行为，相关材料应由当事人提供，《物权法》11条例也是如此。

通过对权籍调查概念的分析，《指南》第一6.1.3第六条规定的勘察图、表、勘察公示结果等材料实际上是《细则》第十五条规定的房地产界址、空间界限、面积等权利调查结果

(二)行政主管部门能否出具权籍调查结果？

原《土地登记规则》第十三条规定，土地管理部门负责组织辖区内的地籍调查，新的《土地登记办法》第九条规定，地籍调查表、地图、地址坐标由申请人提交，可以委托合格的专业技术单位进行地籍调查。《物权法》实施后，国土资源部不再要求行政机关承担地籍调查的责任，具体工作由申请人委托中介机构完成。从另一个角度来看，地籍调查的具体工作往往需要一定的技术支持，行政机关本身不一定具有这样的技术能力，这些技术工作不具有行政管理的属性。过去，这些技术工作也由行政机关下属的机构（如测绘机构）完成。随着机构分类改革的深化，测绘机构等机构也将逐步进入市场。因此，作者认为，行政主管部门不应进行权力调查，《指南》规定林业部门出具勘测图、表、现实可操作性等材料。《细则》第二十五条的规定是一项例外的特别规定，主要针对人民政府有关部门为推进农村产权改革而组织、集中、统一办理土地有关所有权登记所需的材料。这里使用的是组织获取，而不是发布。

(三)林业行政主管部门是否认可权籍调查结果？

从现行法律法规来看，中介机构的具体工作成果必须得到行政部门的认可，行政机关一般采用资格许可和违法处罚等管理手段，如司法评估机构的评估意见，不需要司法行政部门的认可。这项工作成果必须得到行政部门的认可，既不能实现中介责任的基本原则，也不能增加行政机关的责任，行政机关不需要认可当事人应当承担的责任。

（四）当事人负责权籍调查，如何保证其真实性。

根据上述规定，《指南》要求林业部门出具或认可权籍调查结果，主要是担心当事人在权属调查中作弊。为保证调查结果的真实性，第一，《物权法》第十二条、第十八条、第十五条给予登记记人员的检查职责、检查内容和方法，必要时可以进行现场检查；第二，第十六条规定要求当事人承诺提交材料的真实性，否则承担相应的法律责任。此外，《细则》第十七条规定，房地产登记机构应当在登记簿前记录公告的具体情况、地点、期限；第十八条还明确规定了公告的内容，有效防止房地产，特别是农村房地产，减少登记错误。

(五)《指南》与上级法冲突，与部门分工负责的原则背道而驰

《条例》第十六条规定，房地产登记需要提交哪些申请材料，由法律、行政法规和《条例实施细则》（部委规章）规定，得授权规范性文件，因此《指南》作为规范性文件，要求当事人提交林业部门出具或批准的勘察图纸、表格和勘察宣传结果，增加申请人的义务，根据行政法的基本原则，规范性文件不得增加当事人的义务或者减少其权利；根据《地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第六十六条的精神，领导或者业务指导上级机关制定的符合法律的文件对下级具有约束力，土地资源部门为林业部门设定职责，没有领导或者业务指导关系，没有法律依据，违反政府工作部门分工责任的原则，在《规章程序条例》（国务院令第三十二条）第八条也应当反国务院规定的规定。

综上所述，笔者认为《指南》第一6.1.3第六条规定，缺乏上级法律依据，与现行法律法规精神相冲突，不符合组织法的基本原则。此外，指南在汉语中表达了指导和指导的意义，没有必要和应有的意义，因此该指南没有强制性的效力。

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