吉林房产证样本:观点 案例|如何确定租赁合同的效力？
广东新律师事务所执业律师事务所
一、问题提出如何确定租赁合同的效力？
【案号:吉林房产证样本
(2022)鲁02民终2814号】青岛市中级人民法院持上述观点，即法院认为吉林房产证样本
当事人有责任为自己的主张提供证据。由于房屋租赁合同的特殊性，房屋出租人应当证明其对出租标的物享有所有权，或者虽然没有所有权，但有权出租标的物。当租赁房屋的所有权存在争议时，这意味着出租人可能不是房屋的真正所有权人。出租人最终确认为房屋所有人的，房屋租赁合同有效。出租人最终确认不是房屋所有人的，房屋租赁合同无效，因无权处置房屋。因此，在房屋确认之前，租赁合同应有效。”
但我持相反的观点，原因如下:吉林房产证样本
根据《关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第八条现民法典第724条，租赁房屋所有权存在争议，导致租赁房屋不能使用，承租人请求解除合同的，人民法院应当予以支持。合同终止的前提是合同有效（但已成立但未生效的合同也可以终止）。因此，租赁房屋所有权是否存在争议，不应影响租赁合同的有效性，这也是保护承租人合法权益的应有意义。
退一步，即使承租人无权处置租赁房屋，也不会影响租赁合同的有效性。根据《最高人民法院关于审理销售合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，销售合同有效。根据举重轻的原则，由于卖方无权出售处罚，销售合同有效，租赁合同也应有效。
在租赁合同有效的情况下，由于出租人无权处罚租赁房屋，租赁合同无法履行。此时，承租人可以除合同外，并追究承租人的违约责任。
二、参考案例
1.张新云与上诉人绍兴柯桥区瑞豪酒店有限公司发生房屋租赁合同纠纷。案件编号：（2017）浙江06人民终端1780号，法院：浙江绍兴中级人民法院，判决日期：2017.06.29
法院认为，《物权法》第十五条关于当事人签订设立、变更、转让、消除房地产权的合同，除法律另有规定或者合同另有规定外，自合同成立之日起生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定，表明我国立法已经接受了区分物权变更的原因和结果的原则。在司法实践中，应当区分负担行为和处罚行为，区分合同的效力和合同的履行，无权处罚和合同的效力不一定有相同的结果。《最高人民法院关于审理销售合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方声称合同无效的，由于卖方在合同中对标的物没有所有权或处罚权，人民法院不予支持。卖方因未取得所有权或处罚权而不能转让标的物的所有权，买方要求卖方承担违约责任或者要求除合同赔偿的，人民法院应当予以支持。同理，将自己无所有权或处分权的房屋进行出租的，并不能导致该租赁合同必然无效。故上诉人以被上诉人对本案房屋无所有权或处分权为由要求确认租赁合同无效的上诉理由，亦不能成立。
2.长春环境贸易租赁有限公司与广东大地影院建设有限公司房屋租赁合同纠纷案件编号：（2014）第61号。审判法院：吉林省长春市中级人民法的判决日期：2015.12.29
法院认为，环境贸易租赁公司与地球影院公司签订的房屋租赁合同是双方的真实意图，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据地球影院公司提供的长春红旗街5号房屋的产权登记，该房屋的产权人为长春融通资产管理有限公司、王贺平、岳立英等。，但在房屋租赁过程中，没有其他权利持有人主张租赁目标的权利，无权处罚不会导致合同无效。
法院认为，房屋租赁权的权利是合法占有而不是所有权。即使未经授权出租他人的物品，也不影响合同的有效性。房屋租赁合同因无处分权不能履行的，可以依法解除合同，赔偿损失。因此，东泰公司所有权不影响租赁合同的有效性。
三、法律法规
《最高人民法院关于审理销售合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人以卖方在签订合同时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。卖方因未取得所有权或者处分权而不能转让标的物的所有权的，买方要求卖方承担违约责任或者除合同外，要求赔偿损害的，人民法院应当予以支持。
《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》
第八条租赁房屋因下列情形之一不能使用的，承租人请求除合同的，人民法院应当予以支持：（1法机关或者行政机关查封；（2）租赁房屋所有权有争议；（3）租赁房屋违反法律、行政法规强制性规定。
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